说三个关于楼市不一样的故事

潮退了，才知道谁在裸泳。

对于国人来说，房价只涨不跌似乎早已成为铁律。但在过去二十年多中，有不少城市曾一度出现暴跌，让我们得以一窥与泡沫共舞的代价。

海南：中国房地产第一次大崩盘

1990年代的海南，称得上中国楼市真正意义的大崩盘。

今天应该没有多少人还知道，海南当初也和深圳一样属于耀眼的经济特区。

1988年，海南从广东脱离成为独自的省份，也成为中国唯一的省级经济特区。经济开发建设的需求，政策层面的倾斜，让海南一度成为堪比北上广的存在。 “要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，吸引着来自全国各地的淘金者。鼎盛时期，这个只有600多万人口的小岛上，云集了两万多家房地产公司，平均每300人就对应一家房地产公司。

海南房价一日千里，从1988年到1991年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平，1993年更是达到7500元/平的巅峰，两年翻了三倍以上。 短短一年多，海南土地价格从1991年的几十万每亩，攀升到1993年的最高600多万元/亩。 要知道，当时海南的人均可支配收入只有2000多元，三年的纯收入才买得起一平方米的房子。

与之对比，1992年全国商品房均价只有995元/平，而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。 显然，这种场面不会持久。

1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目，招招对准房地产市场。与此同时，国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。 釜底抽薪，一夜寒冬。海南房地产市场应声而落，海南经济亦进入断崖式下跌。

大量房地产企业倒闭，无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活，一度变为养猪场。一时间，“天涯海角烂尾楼”成为海南的象征。

1999年开始，海南用了整整七年时间，才将房地产库存清理完成。直到2010年前后，在中国楼市暴涨的大背景下，借“国际旅游岛”国家规划的东风，海口房价才重新触及当初的高点。然而，很多人却没有机会享受这一“成果”了。

温州：多米诺骨牌式的踩踏惨案

作为一个素来以炒房团著称的地区，温州房价的大起大落，更能体现投机带来的负面效应。

早在2010年，当北上广深的房价还在1-2万的区间徘徊时，温州城区的房价就普遍超过了3万元。

然而，2011年前后，温州民间借贷危机爆发，大量企业资金链断裂，众多小工厂跑路，引发踩踏效应，一时哀鸿遍野。

民间借贷就像是一个套环，一环套一环。无数企业和个人牵扯其中，只有有一个环节断裂，整个多米诺骨牌形成连锁反应，进而形成普遍踩踏，房价应声而落，一蹶不振。

到2015年6月，温州房价已经连续38个月环比下跌，均价从最高点的2.1万元跌到最低点的1.2万元，近乎腰斩。

直到2015年下半年，借助去库存的东风，温州房价才有所回暖。然而，直到2017年9月，温州的房价均价也只有1.85万元，还没企及2011年创造的高度。

这意味着什么？2011年在温州高位接盘的人，直到现在还没回本。如果考虑这几年居民收入与物价的涨幅，温州房价暴跌所带来的的财富效应，就不只是腰斩，而是破灭。

杭州：大跌过后，退房潮来了

关于杭州，虽然远远称不上崩盘，但房价下跌之后的社会反应，更有代表性，这些场景，未来有可能在某些城市再度上演。 经过G20的加持，杭州成为一线城市的呼声日益高涨，当地的房价也是一路上扬。

但在2008年，杭州房价却一度出现大跌，无数人刚买完房资产就变成负值，有业主哭诉：“从没想过房价也会跌这么惨”。当年，万科杭州某项目开盘价约为10000元-12000元，且是毛坯房；然而不到半年，房价就跌到8500-9500元/平，且是清一色的精装修。一套房子转瞬损失20%，老业主们义愤填膺。

上百业主手举横幅，大闹售楼处，要求退房。自然，万科强硬拒绝，表示不可能接受无理的退房要求。

除了杭州之外，当年南京、武汉、济南、东莞均出现退房事件。南京有业主送花圈奏哀乐大闹万科总部，厦门有业主在售楼处门前用大喇叭循环播放诉求，长沙有业主假装割腕自杀要求退房……

2009年，四万亿横空出世，房价重回暴涨渠道。一年前的退房声，在当时就成了一个笑话。有人笑称，如果当时真让人这些人得逞，后面会不会再上演一场“万科，还我房来”的大戏？

十年后的今天，杭州房价已达到2.7万元/平，不知这些当初要求退房的业主作何感想？

未来，当房价出现调整时，会不会继续上演“退房”的戏码？

教训：与泡沫共舞的下场

杭州、温州、海南，在漫长的二十多年里，究竟给我们留下了什么教训？

其一，房价只涨不跌的神话已经深入人心。正因为如此，所以在每一轮的上涨中，都会出现恐慌式的暴涨，房价一夜之间就可能蹭蹭上涨数十万元。也因为如此，每逢楼市出现调整，房价出现下跌，总会出现以围攻、打砸售楼处为特色的退房潮。接受得了涨，接受不了跌，这已经成为全民情绪，而这种情绪中，却隐藏着混乱的因子。

其二，过去二十多年，中国房价的上涨，既有合理因素，也有泡沫因素。合理的一面是，经济高速的发展，居民可支配收入的不断提高，城镇化的推进，以及住房消费改善的需求；不合理的一面是，由于房地产具有刺激经济和带来土地财政的双重效应，从而让房地产有了绑架中国经济的资本，也使房价获得了来自于政府的隐性担保，但这种担保，只会让问题进一步累积，让风险不断郁积。

其三，如果每一次楼市正常的调整，都被政策所挽救，那么楼市风险就永远得不到释放。如果每一次救市最终都成了暴涨，那么对于所有国民来说，就会形成一种“救市等同于暴涨”的错误预期，只会进一步加剧社会的恐慌。每个人都唯恐搭不上房价保障的顺风车，都唯恐被时代所抛弃。

其四，没有经济基本面和人口流入支撑的城市，房价暴涨只是一场击鼓传花的游戏。依靠人为控制土地供应带来的暴涨，终究也会带来暴跌。这是最值得今天的我们所警惕的。

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