今年前三季度，地产行业的整体融资环境发生了翻天覆地的变化，几乎所有人都意识到监管趋严、信贷收紧的态势短期内已经无法逆转的事实。
据央行上海总部网站公布的2017年8月份上海市货币信贷数据显示：房产开发贷款增速正在放缓，地产开发贷款减少3.8亿元，环比减少10.24亿元，8月房产开发贷款余额环比下降2.2个百分点。而8月的商业用房开发贷款更是今年以来首次减少，当月减少0.2亿元，环比减少65.33亿元。
不仅是开发贷，在房企的经营贷款上银行方面也正在不断收紧，原本对于一些评级较好且物业背景较为雄厚的房企，银行对于经营贷款的放行是不计额度的，而现在这种时代都已经一去不复返了，想要再次贷到经营贷，房企不可避免的需要把之前欠的都还清，这样才有可能再申请新的经营贷。
在这样的背景之下，房企开始或主动或被动地寻找新的融资方式，直接推动了今年资产证券化产品爆发式的增长。据戴德梁行统计的数据显示，2017年1月至9月，资产证券化产品今年共计发行18单，发行金额达417亿元，与去年同期相比，增长约300%，涨幅迅猛。今年前三季度迅猛发展主要得益于55%的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿。
首单物业培育型不动产REITs面世
除了基本的资产证券化(ABS)和商业地产抵押贷款(CMBS)发行数量呈现突破性的增长之外，今年下半年以来，众多类REITs产品的成功发行也给整个市场起到了积极的借鉴作用。
2017年6月28日，由招商证券和福晟集团共同主导的“招商创融-福晟集团资产支持专项计划”成功发行，并在深圳证券交易所挂牌交易。项目总体发行规模17亿元，其中优先A级8.5亿元占比50%，优先B级8亿元占比47.06%，次级0.5亿元占比2.94%。这是国内首单物业培育型不动产类REITs项目，也是福建省首单类REITs项目。
对此，招商证券方面称：“该项目开辟了在现有交易所企业资产证券化业务体系下进行培育型商业物业盘活的崭新路径，是我国盘活存量商业地产的重要实践，对促进我国商业地产的长期健康发展有积极的借鉴意义。”
在产品设计上，此单REITs还借鉴了境外市场商业信托的相关设计理念，对处于培育阶段的目标物业（即新近落成的、整体回报可期的物业）设定若干运营控制指标，有效保障投资者的合理利益，同时在物业未来运营状况不佳时，由发行主体对物业运营效果提供主体信用保障，有效控制了项目的风险。
从“只重主体”到依附资产信用
同样对整个市场带来借鉴意义还有2017年8月3日在深交所发行的中联海开源——勒泰一号资产支持专项计划。和福晟国际中心的项目相同的一点是，勒泰一号的标的物也位于二线城市，但不同的是，在项目评级方面，首次突破了以往“只重主体”的限制，而只关注于资产信用。
记者在项目的风险揭示声明书上发现，评估机构对勒泰商业中心裙楼的估值为51.88亿元，专项计划的发行规模为31亿元，抵押率为59.75%，扣除保证金后抵押率为57.63%。该商业中心作为目标资产所产生的现金流以及自身估值均在较大幅度超额覆盖了优秀级资产支持证券持有人的本金。
中国REITs联盟理事、戴德梁行董事及华东区估价及顾问服务部主管顾悦如在接受网易上海房产采访时表示：“该产品完全依托于石家庄勒泰中心这一优质资产的商业运营价值，首次实现了从主体无评级到产品3A评级，完全基于资产信用的做法对于国内未来REITs的发展起到了积极地推动作用。”
而中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划项目负责人、中联基金执行总经理李艳则认为，投资者理念是否先进、是否契合，也是REITs市场顺利发展的重要条件。从目前的情况来看，主流机构投资者们已经突破“只重主体”的惯性思维，敢于也有能力穿透到底层基础资产，也让投资者回归到以底层基础资产为核心的证券化的本源。
REITs的正式推广仍存在阻力
对于存量商业地产来说，类REITs产品为盘活这些资产带来了正面的作用，而租赁住宅REITs的前景也值得期待。9月13日，据《经济参考报》消息，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
不过，相比成熟的国际市场上的REITs，我国在法律和税务等方面都还有进一步完善与发展的空间。对此顾悦如表示：“首先，多数成熟市场上法律规定，REITs产品90%以上的收益都需要给投资者强制分红，而目前国内这部分的法律是缺失的，也就是说当房企某一年取得超高收益时，不一定会全部拿出来分红。其次，就涉及到土地增值税的问题，目前投资REITs过程中双重征税的问题还没有被解决，这对于REITs的正式落地来说是一条鸿沟。”
未来，相信随着国内金融创新工具的不断完善，政府会陆续出台相应的政策来进一步推动REITs在中国的发展，REITs的时代也正在加速到来。
（网易上海房产 忻奇琪报道）
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