吴亚军的新杠杆 冠寓5000间房撬动深圳

兵无常势，在传统的投资拿地尚未有更多突破时，吴亚军找到了新的杠杆，来撬动深圳这个全国发展商都垂涎的高能级市场。

近日，龙湖长租公寓品牌冠寓宣布正式落地深圳。从中粮大悦城跳槽而来的冠寓掌门人韩石，也赶到深圳为集团第四个主航道业务摇旗背书。

龙湖方面表示，短短几个月时间，冠寓深圳已经锁定6店共计4746间房量。目前最先开门迎客的是冠寓大芬地铁站店和冠寓后瑞壹航城店。

冠寓总经理王俊英对网易房产表示，至今年底前深圳即将开业四店1700多间，以全国15000间为准，大约占比12%。除本次开业的大芬地铁站店和后瑞壹航城店之外，冠寓深圳海上世界店和横岗四联路店也将在今年陆续面世。

龙湖提供的数据显示，截至2016年，深圳市常驻人口超千万，14-35岁之间的城市人口比例超过五成，平均年龄为32.5岁，其中78%的年轻人在租房，市场规模1000亿以上。市场容量不容小觑。

更为重要的是，在龙湖传统强项住宅和商业尚不能在深圳形成影响力的局势下，长租公寓让这家全国布局的龙头企业在深圳有了品牌落地和支撑。“有可能年轻人进入冠寓，就是接触到龙湖集团大生态的第一步。”

龙湖式账本：先算大账再算小账

长租公寓作为一种重新被赋予生命力的业态在开发商中形成潮流后，市场最关心的莫过于商业模式和盈利能力。这对于刚刚进入一到两年的企业，虽然苛刻，却都是必须要回答的问题。

龙湖给出的答案是“先算大账再算小账”。集团深圳公司总经理张智聪提到，深圳是一个房价非常高的城市，租金相对房价而言是相对低的。对于房地产企业意味着投进去的钱，通过收租的方式收到的回报率是低的。但这是小账。

对于这家急于在深圳有所作为的企业而言，“大账”不仅是深耕深圳，更是在时下火热的区域概念粤港澳大湾区分羹。

“大账是我们非常看好这个城市。我们看了最新的深圳市整体规划，俨然已经是粤港澳大湾区的核心，就像电脑CPU一样。在这样的城市布局我们更多的是算大账，不会针对某一个具体项目抠非常细的投资细节。”

但这并不意味这龙湖不算“小账”。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石透露，冠寓轻资产毛利率是35%以上，动态投资回收期是五到六年左右。今年中期报告中，龙湖集团已经明确提出，2020年商业租金要达到60亿元，长租公寓收入20亿元。

“大的方式是从轻入手，最后是轻重结合，响应国家政策，做存量资产的改造，实现迅速开业，迅速形成一定的市场规模和影响力。最终我们希望一方面通过物业运营升值，具有稳定的物业运营收入，另一方面是物业带来的增值，这也是我们下一步加大重资产的原因。”

据网易房产了解，龙湖在深圳目前已有的6个长租公寓项目中，其中的平湖项目为公司收购的重资产项目，一块净地从开发建设做起，预计2019年开业。

韩石对网易房产解释重资产持有时表示，“现在行业普通共识是，开发销售的住宅业务越来越没有含金量。长租公寓作为商业地产的一种，本身又没有购物中心那么复杂。既可以提供稳定的现金流，还可以做到资产保值升值，应对行业周期波动风险。”

钱的问题：或可能引入国外基金

截止2017年7月，龙湖冠寓已经覆盖7个城市，运营及试运营10个项目，开业超过2500间房量。而设下了全年新开房间1.5万间的目标，表明公司对未来几个月业务开展非常乐观。

韩石透露，“龙湖集团给予业务板块充分的信任、授权和支持，看到项目之后在几天之内就能迅速决策，特别是一些轻资产项目，前期决策速度非常快。拿到项目之后，我们有自己的产品规划，要求将拿项目到开业控制在130天之内，要尽可能的把时间优势发挥出来。”

事实上，龙湖的长租公寓业务已经领先大多数开发商同业。即使是最早宣布开始涉足长租公寓的万科，目前泊寓已开业的房源也是约1.5万间。某前三龙头房企目前也在各地城市公司试水长租公寓业务，其对标企业正是龙湖。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为，规模、品牌、空置率、融资成本是影响长租公寓盈利能力的四大要素。而开发商普遍选择的集中式公寓对资金量的要求更大，对融资能力形成挑战。“在国外，集中式公寓通常以REITs模式扩张，但这种模式目前在我国并不具备发展条件”。

网易房产了解到，今年以来，魔方公寓、链家自如等长租公寓品牌，都相继发行了ABS产品，融资规模分别为3.5亿和5亿，成本均在5%以上，为行业内其他运营商提供了可参考样本。

但龙湖对此却不太感冒。韩石向网易房产介绍称，龙湖集团本身可以融到更大规模、成本更低廉的资金，冠寓没有必要采用这种融资方式。“其实国外的基金对长租公寓还是很感兴趣的。”

过往的成功经验，无论是韩石在大悦城时运作烟台大悦城引入GIC，还是苏州龙湖天街引入加拿大养老基金，都为冠寓未来在基金合作方面留下了想象空间。