龙湖冠寓三年不考虑盈利 2020年做到TOP3

酒仙桥冠寓是龙湖在北京的首个长租公寓 500多个房间即将得到市场的检验

导读

20-35岁、月收入30%-60%用于租房、高学历、高收入是冠寓用户画像关键词。

地产壹线 张心梦 发自北京

租赁政策红利持续释放，期待站稳新风口的开发商不断提速。
除了传统的地产、商业、物业三驾马车，2016年龙湖将冠寓正式列为第四大主航道业务，因此也成为首家将长租公寓提升至“主航道”权重的房企。

近日，龙湖长租公寓旗下品牌冠寓落地北京，这也是冠寓首次进入一线城市。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，今年下半年北京将有5-6家长租公寓落地。上半年获取的自持地块，未来将全部用于租赁，三年内不考虑盈利。
今年3月第一家冠寓落子成都，截至今年7月，冠寓已进入7个城市、运营10个项目。

未来龙湖要布局的16个城市，涵盖北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南。
在今年上半年业绩会上，龙湖管理层宣布2020年冠寓收入要达到20亿，2017年底开业房间数达1.5万间。此次韩石透露，中期来看，五万间将成为冠寓从0到0.1的零界点。

北京冠寓房间内部 根据房价大小定价在4000-6000元

上有利好政策不断释放，下有庞大市场需求，与众多长租公寓从业者一样，韩石认为市场目前还是一片蓝海，并且喊出了到2020年TOP3的目标。
相比之前“赚大钱”的生意，如今开始“赚小钱”的开发商面临的压力不小。进入规模战的白热化阶段，开发商即使短期内不考虑盈利，但未来如何实现快速突围，成为名副其实的“主航道”，也是不得不思考的事。

轻重资产之辩

与以自如为代表的“二房东”机构相比，开发商的长租公寓模式较重，无论是从项目获取还是房间管理上，都多以集中式出现。但另一方面，开发商的运营、品牌、采买优势也将品牌溢价率最大化。
韩石表示，尽管未来北京自持地块将用做冠寓，但目前冠寓还是从轻资产入手，此次开业的酒仙桥冠寓就是龙湖从原持有方租下来，租约为十年。另外租约在十年以上的物业改造，还是以股权合作、委托管理为主。
轻资产的长租公寓成本主要涉及四个方面，分别是拿项目、装修、运营、管理。

韩石表示在决策体系中，集团给予冠寓初步授权，在轻资产项目的获取上反应非常快，一周之内能对项目做出判断，从拿地到开业，龙湖的周期大约维持在130天左右。
“谁能把成本控制住，谁一定是未来升级的胜利者”。对于投入大、回收期漫长的长租公寓，成本的控制格外重要，如何拿到好的项目则是成本控制的第一步。
在龙湖布局的32个城市中，对应的城市公司是冠寓在大平台下的一个个突击队。

拥有主航道身份加持，这些城市公司将在拿项目、建设的整个过程给予冠寓支持。另外资本市场上，龙湖低成本的资金获取也成为开展冠寓的一大优势，对此韩石也表示很有信心。
对于轻重资产两种模式的盈利差别，此前在中期业绩会上，龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。
伴随冠寓的扩张，龙湖在轻重比例上的计划也发生了变化。早期轻重比是8:2，后期将逐步加大重资产比例，实现6:4。
“用自持做租赁肯定跟销售的逻辑不一样，一个是看未来，一个是看现在”，龙湖冠寓总经理王俊英解释轻重资产区别时说到。在提到未来是否会考虑REITs时，龙湖表示，“夯实运营是基础”。

消费升级后的租赁市场

“成都冠寓曾经出现开着宝马住冠寓的例子”，王俊英说起冠寓目前客群时表示。
“在传统租赁占据95%市场份额的背景下，消费升级后的租房需求没有得到满足”，这一逻辑成为品牌房企看好未来长租公寓市场的主要原因之一。

然而比周围租金高出15%的长租公寓，需要提供更多“干货”才能支撑其品牌溢价。
先天基因决定了长租公寓具有极强的地域性。“项目的辐射不是全人群，根据城市大小不同，可能是3-5公里之内，再小的城市可能客群更小”。
曾与长租公寓同属创新事业部的一展空间显示出与冠寓的强关联。在酒仙桥冠寓中集合了长租公寓、一展空间、以及配套商业多个业态，龙湖称之为CityHub。

不难推测，冠寓的一大客群就来自这些联合办公里的创客，类似酒仙桥冠寓就是龙湖商住办的小型综合体，内部商住办的打通成为冠寓租住生态的一大特征。
冠寓用户画像中包含这样一些关键词：独立生活、20-35岁、月收入30%-60%租房、高学历、高收入、城市中坚力量。
以酒仙桥项目为例，靠近798艺术区，经常混迹在这片的年轻人成为冠寓未来的潜在客群。想到这一点就不难理解，为何当天出席活动的嘉宾多为唱吧红人、插画师、博主这类年轻时尚人群。

与传统租赁主要区别在于 冠寓们拥有大量可供社交的公共区间

如果说舒适、安全、便捷是租赁的基本需求，那时尚、社群就是品牌公寓能提供的额外价值，能否将后者做到极致，将决定酒仙桥冠寓中的500多个房间能多快找到租客。

龙湖提供的数据显示，3月落地的重庆和成都冠寓，两个月内出租率达到95%，对于试运营阶段的冠寓，龙湖内部的目标是达到70%出租率。
近五年，北京二手房房价上涨14.3%，而租金涨幅仅为6%，二者差距明显。在2017年房价最疯狂的时候，北京房价涨幅甚至比租金涨幅高出36%，这组数字也让越来越多的开发商看好租赁这块蛋糕。

目前，在中国排名前30的房企中，已经有1/3进入长租公寓领域，租赁需求最旺盛的一二线城市又成为各家近身肉搏之地。