20%业主联名可要求开业主大会

近日，南都记者从中山市住房和城乡建设局了解到，该局网站发出《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(试行)》(以下简称《指引》)的通知，该《指引》将于今年10月起正式实施，试行时间为3年。其中，《指引》规定，只要满足20%以上业主即可以联名提出成立业主大会的书面要求。同时，《指引》还明确，房产证上有名字才能参选业委会。

有此前正在尝试组建小区业委会的业主向记者表示，以前想组建业委会的前提就是先举行业主大会，而此前国家并没有对业主大会筹备前需要多少业主进行规定。20%的条件规定虽然看上去门槛高了，但是由于有了足够的核心业主抱团进行筹备，实际上是业主大会和业委会的组建条件更为成熟，也方便了操作，避免了精力的分散。

组建业委会新指引将试行3年

近日，中山市住房和城乡建设局网站发布《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(试行)》(以下简称《指引》)的通知，该《指引》在《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和政策的基础上，结合了中山实际情况来制定。

《指引》指出，除了房屋的所有权人属于享有投票权等权利的业主以外，尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中也享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。同时，指引中还针对如何召开业主大会、如何组建业委会和业委会的权利义务范围等，都有了很细致的规范。该《指引》将于2017年10月1日起实施，有效期3年。在指引实施前，有关成立业主大会、选举业主委员会的规定、要求与本指引不一致的，也按该指引执行。

物业建筑面积达50%以上也可联名

对于业主们来说，如何成立业主大会和选举业主委员会是他们所关心的方向。《指引》中对此有了非常明确的规定，甚至有中山本地特色的做法。

当已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%的，建设单位应当书面报告物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)，并在物业管理区域的显著位置公告。20%以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求，或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主也可以提出成立业主大会的书面要求，这是成立业主大会的第一步。

符合本条上述条款情形之一的，物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)应当在收到申请之日起三十日内会同市住房城乡建设部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组；不符合的，书面回复申请人。

首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)、居民委员会代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%。筹备组成员人数应为单数。筹备组组长由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)代表担任。

现状

业主：

筹备环节规范了不会被“卡”

记者注意到，该《指引》试行前，已经有不少小区尝试了业委会的组建，但效果和所属小区业主的评价却比较分化。其中，业主们更多是针对流程的透明度、能够避免开发商、物管等相关利益人员的参与等问题提出了不少的质疑。例如，此前东区水云轩小区在进行更换物管时，就有不少业主质疑该小区业委会的合法性和透明度，甚至有业主因此选择打官司要求业委会给出说法。

有熟悉组建业委会流程的业主告诉南都记者，中山此前并没有针对当地情况给出具体的业委会筹备方案，更多时候是小区业主只有不断跑住建局、居委会等相关部门的过程中才慢慢了解到各个环节的做法和处理，有了这个指引文件，组建的时候能更系统些。“此前我们仅仅是与住建局开会、与居委会搞相关的投票环节就花了很长的时间”，健康花城一业主告诉记者。

而东区远洋城业主易先生表示，该指引与原本国家文件规定中最大不同在于筹备前申请召开业主大会的条件上。原本并没有太大的规定，现在20%的业主或建筑面积过半的业主成为了基础条件。“这无疑是好事，看上去好像门槛高了，实际上有了这个指引业主和居委会等部门都心中有谱”，有了这一条件后双方就明确如何申请，由于有了足够的核心业主抱团进行筹备，实际上是业主大会和业委会的组建条件更为成熟，也方便了操作，避免了精力的分散。

解读

1业主不能委托亲属参与业主大会筹备

此前，有些业主担心开发商或物管会利用委托的做法来破坏业委会的组建，《指引》中也有了明确禁止这类做法的规定。里面指出，筹备组的业主代表必须是业主，并具有完全民事行为能力。参与筹备组的业主代表是自然人的，必须是业主本人，业主不能委托其配偶或亲属代表自己参加业主大会筹备组。

不过，参与筹备组的业主代表是法人或其他组织的，就可以书面委托代理人参加业主大会筹备组。

而筹备组中业主代表的产生，由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)核查报名业主的条件，并组织业主推荐产生，具体推荐办法以物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)的公告为准。物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)应当将业主大会筹备组成员名单自成立七日内以书面形式在物业管理区域显著位置公告，公告时间不少于十五日。业主对筹备组成员有异议的，应当在公告期内向物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)提出，由镇人民政府(管理委员会、街道办事处)协调解决。

此外，建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

前款资料由首次业主大会筹备组组长保管或由筹备组组长指定筹备组其他成员保管，筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料泄露或用于与业主大会筹备无关的活动。选举产生首届业主委员会之后，筹备组组长应将有关资料移交给首届业主委员会。

2 业委会成员本人和亲属均不能是物管

此外，在过往的一些失败案例中，就有物管的人混入业委会成员中参与事务，滥权使用物业维修基金等做法受到不少业主的诟病。《指引》还指出业委会委员的具体要求，除了基本的规定以外，还按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，同时本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职，还要具备必要的工作时间才能合格当选。

此外，参加业主委员会委员选举是自然人的，必须是业主本人，夫妻之间不动产权证书(房产证或有效房产证明)无名的一方不能认定为业主，没有资格参加业主委员会委员选举，业主不能委托其配偶或亲属代表自己参选业主委员会委员。

而参加业主委员会委员选举是法人或其他组织的，才可以书面委托代理人参加业主委员会委员选举。

3召开业主大会需“双过半”

《指引》还指出，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，也就是所说的“双过半”。

业主大会会议表决采用记名投票方式，凡需投票表决的，表决意见为同意、反对及弃权三种形式，并应由业主本人签名确认并注明物业位置。业主因故不能参加业主大会会议的，可以委托代理人参加业主大会会议，并应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限，以及提供业主有效房产证明及身份证复印件。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

采写：南都记者 萧倩苑