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2017年首份房企半年报出炉 买地已花掉全年7成预算

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地产壹线 梁爽 发自香港

时代地产董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄去年去了一趟以色列,感触很深。

以色列资源贫瘠、国土狭小,自建国之初就面对周边几个国家的攻打,却成功崛起。在岑钊雄眼中,这个倔强的小国家,在与中国民营企业、与时代地产的处境有几分相似——土地不够肥沃,竞争者众多,能发展是一个奇迹。

“这对中国民营企业是一个激励性的例子……我们现在面对的市场,当然没以色列那么苦,但某种意义上是一样的。”在8月4日的半年业绩会上,岑钊雄对投资者感慨。

这段话放在调控压顶、“国进民退”、行业分化的语境下,颇有自我打气的意味。去年销售额293.3亿元的时代地产,对规模的追求正在加强。岑钊雄期望,过去三年来在粤港澳大湾区的持续投入,能支撑公司在3年内实现“千亿”目标。

攻占千亿的据点

85%土储聚集粤港澳大湾区

时代地产堪称行业内成长速度最快的房企之一,近5年合同销售额复合增长率高达43%。这一增长态势还在继续。最新出炉的半年报显示,今年上半年,时代地产销售额170.3亿元,同比增长27.5%,今年前7个月销售额201.3亿元,已完成年度目标350亿元的58%。

岑钊雄表示,公司目前拥有1450万平方米的土地储备,其中85%位于粤港澳大湾区。他认为,粤港澳大湾区的繁荣,能助力公司在2、3年内企稳千亿。

这不是第一家提出千亿目标的企业。在时代地产之前,已有富力地产、雅居乐、新城控股、世贸等多家房企提出,要在两三年内跻身千亿行列。

克而瑞数据显示,时代地产2016年销售额位居行业第49名。据网易房产观察,去年top50房企中,时代地产可能是唯一一个尚未全国化、业务集中于一省的开发商。

其今年上半年销售额超过9成来自广东省内项目,目前有62个处于不同发展阶段的项目,除了2个位于长沙,其余全部集中在广东7城。而与其规模相近的佳兆业、越秀地产、滨江集团等房企,都在全国多个经济圈设立了据点。

对于具备一定规模的房企而言,全国化布局除了能扩大市场机会,一个更重要的作用是分散政策和资金风险。中国房地产市场是“政策市”,将所有筹码押注在一个地区、一个省份,意味着一旦该地区调控加码或者市场波动,企业的经营将难免波动。

但布局全国,除了要对市场有准确研判,还要求企业有一套更成熟的决策和管控机制,并保证团队的稳定性。这对企业的管理提出了更高的要求。

时代地产何时走出珠三角?岑钊雄在日前的业绩会上首次“松口”:“这个地方(珠三角)不是我们的终点,只是我们的起步点。如果区域布局达到心目中的状态,我们会选择下一个区域进入。”他表示,公司货值足够支撑千亿,开拓新区域“不需要那么急”,目前正在为关注的区域做准备。

下半年买地钱袋或收紧

前6月买地已花掉全年7成以上预算

至少到今年上半年为止,时代地产依然坚持重仓珠三角,在调控压顶的情况下也不惜大手笔抢“贵地”。

今年3月,时代地产以20亿元总价、5.5万元/平的楼面价拿下广州海珠地块,刷新广州楼面价记录;今年1月,以约31亿元总价获得佛山狮山镇地块,近1万元/平的楼面价逼近周边房价。这样积极的拿地表现,不过是时代地产近两三年来高溢价拿地风格的延续。

今年上半年,时代地产新增9个项目共189万平方米,共斥资95亿元,已占去时代地产今年130亿元买地预算的73%。

就在业绩会前夕,广州住建委等联合发布调控通知,对不接受政府价格指导的项目一律不予核发预售证或不予备案;今年更早之前,广州和佛山纷纷加大了限购和限价力度。

“我们把内心培养得非常强大,不是特别担心现在阶段性的制度安排。”岑钊雄认为,广州上述举措谈不上升级,只是“330”政策的重申;佛山的限购限价是可控的,能防止房价暴涨。

“政府适当调控是好事,企业都知道如何面对调控。平稳对于行业是最好的选择,我们也不希望房价快速上涨。”

岑钊雄判断,今年一季度是比较好的拿地机会,下半年土地成本将走高。网易房产获悉,时代地产全年130亿元拿地额度不会有太大变化,也就是说,他们已经提前预判,将全年主要拿地经费放在上半年。

旧改“粮仓”

48个旧改项目,其中17个旧改项目有望完成改造

跟招拍挂相比,时代地产更愿意通旧改、收并购、合作等方式获得土地。

旧改方面,网易房产获悉,时代地产目前有48个以广州为主的城市更新项目,其中17个项目可能较先完成改造,包括1个深圳项目(龙华金禾田项目)、11个广州项目和5个佛山项目,预计提供建筑面积约366万平方米。

这些庞大的旧改项目尚未列入土地储备。一旦完成改造,将成为这家中等规模房企业绩进一步上升的“储粮”。

对于收并购,岑钊雄认为,在目前的市场,买卖双方都能达到自己觉得“很舒服的价格”,实现共赢,“如果(收并购)是这么开心的事情,多做一点也无妨”。

为了完成更大的市场份额,合作成为必要选项。他开玩笑称:“我们是打工的,为有钱、有地的弟兄们变现。”

正应了他这句玩笑。合营项目中少数股东权益的增加,侵吞一部分公司利润,成为时代地产靓丽财报中的“减分”项。

半年报显示,在上半年营业收入同比增长53%、核心净利润同比增长81%、毛利率微升0.1个百分点的情况下,时代地产的公司拥有人应占利润却同比下降了9.4%。

要规模还是要利润?这从来不是一个轻松的命题。拍卖市场上高昂的地价,让房企不得不寻求性价比更高的拿地渠道,但这往往意味着更精准的博弈和利益分配,毕竟,“买家没有卖家精”。

岑钊雄解释称,上半年“增收不增利”主要是受到推货节点的影响,推出的几个项目中有两个项目的合作方投资比例达到49%,分走较多利润。但公司推货重点在下半年,将有16个项目推向市场,届时公司对项目的权益比例会上升,全年的股东利润会与销售规模同步增长。

他透露,公司土地储备的平均权益比重超过80%,此外公司对旧改项目的权益比重都是100%,未来还有引入合作的空间,是保证上市公司股东权益的重要资源。

作者梁爽

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