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中粮地产业务大洗牌 或造商业、资本、产业大平台

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一直引领央企央企改革的中粮集团,终于开始动刀地产业务。

近日,中粮地产公告称,公司拟筹划重大事项,该事项是否构成重大资产重组目前尚不确定,公司股票自2017年7月24日开市起停牌,公司将在停牌后10个交易日内尽快确定该事项是否构成重大资产重组以及停复牌事宜。停牌期间,公司将依据事项进展情况及相关规定履行信息披露义务。

网易房产注意到,在停牌前五日,中粮地产登上A股近五日龙虎榜机构净买入榜单第三位,机构净买入金额合共8182.44万元。其中停牌前最后一个交易日流入资金7042.2万,成交前两位均为机构席位。中粮地产重组消息提前泄露为大概率事件。

中粮地产核心地产开发业务盈利能力在央企中全面落后,几乎仅为行业领先水平的一半左右。更为重要的是,公司地产业务是与集团粮食主业关联度低的经营性资产。

接近深交所相关人士对网易房产指出,中粮集团内部,住宅地产和商业地产虽然各有上市平台,但都由中粮置地统一管理。“其实是两块牌子一套管理班子,现在中央内部搞整合,这次停牌可能就是将原来拆分的业务重新整合。”

华创证券则提出,在中粮集团新任董事长赵双连”瘦身健体”整体思路之下,中粮地产或成为集团未来资本运作重要平台。“中粮地产作为体量与主业与中粮资本有较高协同性的上市公司,有一定可能成为中粮资本证券化的重要平台。”

另外,网易房产独家获悉,中粮集团内部正在向北京市政府申报建设北京中粮农业科技双创基地,该基地将吸收中粮置地入股。提高地产业务与公司主业的协同性,或也将成为中粮地产业务未来整合的重要方向。

无形之手中粮置地

中粮集团下辖两个地产业务分平台,其中于深交所上市的中粮地产(000031.SZ)专注于住宅业务,港交所上市的大悦城地产(00207.HK)致力于发展以大悦城为主的商业地产。

而在中粮集团内部的架构设计上,集团目前有18个专业化公司和一个中粮营养健康研究院,其中地产业务的专业化公司是中粮置地。

根据官网介绍,中粮置地是中粮集团旗下从事房地产开发的专业化公司,在商业地产方面,中粮置地打造大悦城城市综合体;在住宅地产方面形成了Top系列、祥云系列、锦云系列及鸿云系列四条品牌住宅产品线;同时还在北京、上海、深圳、三亚等热点城市的核心地段开发了多个高端酒店、写字楼、旅游地产项目;区域综合开发项目北京农业生太谷包含在内。

可以说,中粮置地统管了中粮系内所有地产业务。网易房产了解到,中粮置地董事长周政,同时身兼中粮地产和大悦城地产两个上市平台的董事长。总经理曹荣根亦是身兼多职,除了担任中粮地产总经理和成都分公司总经理,他同时还兼任大悦城地产执行董事。

“中粮地产和大悦城地产虽然业务上做了明确区分,但一直就是沿用一套领导班子,且都由中粮置地统管,当时分拆上市是为了细分产品线,但在国资改革的大背景下,这种细分或将失去意义。”

从业绩上说,中粮地产和大悦城地产业绩在同行中都属于吊车尾。2016年中粮全年实现签约金额199.62亿元,营业收入180.25亿元,利润总额22.34亿元,净利润仅为13.33亿元。大悦城的营业收入约为69.87亿元,溢利为12.75亿元。

另外,大悦城地产的股价近年来一直保持低位,目前仅为1.20港元/股左右,公司整体市值仅约170亿港元,得不到资本市场认可,也不能起到任何融资作用。当初分拆商业上市的初衷并未兑现。

更为重要的是,如今央企涉足地产的逻辑正在改变,专业细分正在逐渐被区域整体的综合规划和开发能力所代替。近年来,无论招商蛇口的前港-中区-后城全国化扩张,还是华侨城文旅小镇在各地动辄五百、上千亿的投资都是最有力的佐证。

中粮地产和大悦城地产的整合正好可以顺应这种潮流。事实上,中粮集团似乎也正在这样做。网易房产注意到以中粮置地牵头的区域投资正在徐徐展开,7月21日,中粮置地出面与武汉市硚口区签署了战略合作框架协议;7月25日,中粮置地还带队与西安浐灞洽谈片区投资开发计划。

中粮资本证券化路径

除了整合地产业务,中粮地产还有可能成为中粮内部金融业务的资产证券化平台。

中粮集团金融业务的专业化公司是中粮资本,经营范围包括信托、期货、保险、银行、基金等。根据中粮集团内部设定,中粮资本会根据市场环境,选择重组、IPO等不同证券化方案。

今年4月,中粮资本正式拉开混改大幕。根据北京产权交易所披露的内容,中粮资本投资有限公司拟募资总额为80亿元,其中至少50%为非国有资本或社会资本。本次增资后新股东持股比例合计不超过39%,其中员工持股比例约5%。

华创证券认为,由于央企混改坚持做大做强国资的同时,要实现吸引社会资本参与的“真混改”,对于增强社会资本与员工持股吸引力,保证其退出途径的国企分红机制以及上市退出机制建设至为重要,考虑到央企数量进一步精简的总要求以及国资控制力的要求,国内现有上市公司资产注入将是其重要途径。

因此,考虑到中粮集团目前A股与港股直接及间接控股的上市公司数量已达8家,继续IPO可能性较低。同时,A股的“中粮三兄弟”中:中粮集团对于中粮生化持股比例只有15%,而中粮糖业为粮食资产整合平台,所以中粮地产作为体量与主业与中粮资本有较高协同性的上市公司,有一定可能成为中粮资本证券化的重要平台。

就在7月18日,作为首批国有资本投资公司改革试点央企,中粮集团正式向社会公布其《国有资本投资公司改革总体方案》。集团认为,经过一年来的探索完善,“中粮方案”不断向好、基本定型。

“在《中粮方案》基本定型的同时,中粮地产停牌或是上述逻辑的重要验证。”华创证券研究员解释称。

地产向农业主业靠拢

一直以来,中粮系地产业务为市场所诟病的点主要在于,地产业务在央企兄弟中身位靠后且与集团“国际大粮商”的定位严重脱节。

因此有分析人士指出,中粮集团需要在国资改革的关键时刻,为自身地产业务寻找“合理性”,即在整合做大同时,更好地与主业进行协同。

网易房产独家获悉,中粮集团内部正在整合新的平台,“发展商业模式以现有研究院公共科研平台为基础,努力与专业化公司和社会科研机构、企业进行产权合作、项目合作和服务合作,以市场为导向,确定科技项目,成立科研公司。”

内部文件显示,集团同意,以现有研究院土地和公共平台为出资,吸收中粮置地入股,建设北京中粮农业科技双创基地,广泛吸收社会资本和科技项目入园发展。双创基地项目报北京市相关部门批准。

虽然作为最新文件指示,执行层面尚未有太大动静,但中粮地产业务与农业结合不失为未来探索方向。事实上,中粮也正在这样做。

位于北京郊区的中粮农业生态谷项目正是这种思路的尝试。改项目位于北京市房山区琉璃河镇,总的占地面积是11.4平方公里,2009年初步开始计划。当时中粮置地北京团队考虑到在京拿地困难,遂与北京市政府商谈,从农业角度切入,在郊区拿一块地出来,探索新兴城镇的建设。

中粮置地内部人士称,“生态谷的模式明眼人一看就知道,农业真的不赚钱,而且要持续投,对于整个项目来说,农业尽量自己能够减亏、打平,产业微利,更多的项目是在中央美丽小镇房地产这一块,这一块是整个项目的核心,这个是大家做房地产这一块应该很清楚。”

该人士称,中粮希望能够通过生态谷这个项目找到一条农业+产业+地产,或者说是农业+地产,或者产业+地产的发展道路。几年后回看,这种开发模式或许比单一的住宅或商业更有竞争力。

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