史上最全的二手房交易流程，系列一：筹划选房 【纯干货】

近期，小晚在整理二手房数据时发现，比起更优惠的价格，大家还是最最最关心二手房的交易流程，以及如何避免落入陷阱。

所以，我们决定暂时抛弃市场数据，丢掉经济的情怀，和大家认真地聊聊二手房交易过程中，那些必须了解的事情。如果您也有话要说，欢迎关注公众号随时与小晚交流。

0、综述

从计划购买二手房开始，到完全拥有一套二手房拎包入住，简单来说，一共分为六个步骤，请看下图↓

拥有一套房子并不难，真正难的是每一个抉择过程都能做出正确的决定。每一步究竟有哪些坑？需要怎样来避免？小晚在此奉上纯干货，希望对大家有所帮助。

1、准备筹划

从你蠢蠢欲动想买二手房开始，便进入了第一步——准备筹划。此时，只用考虑三点：资质、资金、区域 ！

1.1 购房资质

“房子不是你想买，想买就能买！”

无论是二手房还是新房，当你产生购房意向时，建议一定要先查询当地的购房政策，再做决定。

每个地方的购房资质，均有不同，一二线城市最为明显。就拿西安来说，今年出台的628政策，非本地户籍居民须提供连续缴纳两年以上的纳税证明或社保证明，方可获得购房资格。

1.2 资金计划

这一点同购置新房一致，在准备阶段就要考虑一次性可缴纳的资金、还款能力以及贷款最高额度。

但与新房不同的是，除了合同里约定的房款价格外，税费、中介费、物业管理费、装修费…均要考虑在首付金额之中。虽然都是些杂七杂八的钱，但总的加起来，也是笔不小的费用呢。

这里需要注意的是，贷款额度并非根据合同里的交易价计算，而且在交易价和评估价之间取最小值计算。如：

当交易价大于评估价时，最高可贷款额度 = 评估价 × 70%

当交易价小于评估价时，最高可贷款额度 = 交易价 × 70%

1.3 意向区域

根据您日常生活的方便程度，来决定购买哪个区域哪个小区的房子。这里考虑的是大方向，工作地和居住地的路程不能太远、居住周边的配套设施相对完善、子女教育问题等。

总而言之，筹备阶段记住三点：资质、资金、区域 ！

2、看房选房

掌握靠谱的房源信息，多实地考察，是这一阶段的重中之重！

2.1 房源信息

互联网当下，可寻找房源的方式多种多样，只要你想找，就没有你找不到的。

这里简单介绍几种方式：靠谱中介、正规网站、个人资源。

—— 靠谱中介

靠谱！很重要！千万不要贪小便宜，随便选择了一家自认为很“靠谱”的中介！

如何查询选择的中介公司是否合法合规？ 每个城市查询的通道稍有不同，就拿西安来说，登录西安市房管局官网（http://www.xafgj.gov.cn/），“资质查询”中选择“经纪机构资质查询”，输入关键字即可，或者拨打029-87639976或029-87639885进行咨询。

—— 正规网站

足不出户，即可锁定心仪房源，愉快成交购买！ 要想两全其美，聪明的你必须具有火眼金睛的辨别能力，远离虚假房源，避免不必要的损失。

—— 个人资源

要说到个人，亲朋好友的充分利用是最简单直接的。朋友之间原本就是资源互换嘛！

但往往这部分的信息少之又少，哪里的信息最多呢？ Bingo! 中介！

中介门口都会展示很多房源信息，你可以多去中介逛逛，记住心仪房源的门牌号，通过物业获取房东信息。（毕竟是旁门左道，在二手房交易知识准备不全的情况下，避免直接与房东交易，造成不必要的损失；找个靠谱的中介，相对省心省力，中介费还会低于“学费”，你说呢？）

2.2 实地考察

买房不比买包包，不喜欢了就可以随意丢弃。一出手就是小几百万的商品，还是多跑跑，看看房屋建筑、瞧瞧配套设施。

房屋建筑情况，需要考虑的是：户型、结构、朝向、通风、采光、楼层、装修等，其中最容易忽视的、也是最有必要关注的是下水道阻塞、墙面渗水、墙体裂缝等问题。有些因素，还是作为硬性指标来衡量，尽可能的不要让步，如：底楼（带花园的除外）、顶楼、靠近大马路/垃圾场/高压走廊、位置过于偏远且无公交/地铁线路规划。

配套设施中，除了覆盖日常的衣、食、住、行外，还要考虑物业管理、小区安保、邻居档次等。在衣食住行考虑的因素如下：

总而言之，选房阶段记住两点：靠谱房源、辨别设施 ！

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如何对心仪的房屋进行产权调查？

定金、首付怎么支付？

先首付还是先过户？

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