马光远：满脸青春痘的中国房地产，急需一场成人礼

美国著名的金融专家金德尔伯格在其名著《疯狂、惊恐与崩溃——金融危机史》深刻地指出：事实证明，“历次信贷泡沫事件都伴随着跨境资本的大规模转移，本币升值预期强烈、资产价格泡沫严重的国家更易成为热钱猎杀的对象”。

这本我认为没有任何废话，关于金融危机迄今为止最重要的著作，主题不过是提醒人们：信贷泡沫、资产价格周而复始的兴衰故事具有极大的相似性，贪婪的背后是信贷和债务的扩张，恐慌的背后，则是资产价格泡沫的破裂和货币加速贬值导致的资金外逃。我是非常希望我们的管理层能够认真学习这本书，这对于中国治理当下的各种风险而言极具参考价值。

2017年，中国的房地产，事实上已经进入到“疯狂”之后的“恐慌”阶段。尽管市场上仍然有人在迷信某些城市房价永远不跌的神话，但就市场本身而言，在经历了2016年的癫狂的表现之后，后续乏力，持续上涨缺乏支撑已经成为定局。

在去年的“9.30”新政后，我在分析政策的初衷时，不止一次的告诉大家，这次房地产调控政策是认真地，千万不要误读，认真的原因是政策的初衷是为了救房地产，避免房地产泡沫破裂重蹈2015年股灾的风险。不同于股灾的是，房地产泡沫一旦破灭，其引发的杠杆断裂作用以及系统风险，比股市要可怕地多。

去年年底的中央经济工作会议，房地产的内容可谓浓墨重彩，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调要防止房地产“大起大落”。在我看来，2017年政策的目的是防止房地产大落，因为大起几乎是不可能的，而暴涨之后的下跌概率很大。

目前各地都在开地方“两会”，房地产调控也成了热点城市委员代表热议的话题。目前一线城市的房地产市场相对于2016年降温明显，深圳这个在历次房地产调整中都会有突出表现的城市价格也出现了松动。但是，在经历2016年的暴涨之后，市场惨痛的教训让很多拥有购房资格的不敢再观望。

最近笔者在一些楼盘和二手房市场关注到的情况，似乎和市场上统计的数字有出入，北京购房者的热情并没有下降，一个根本原因是，大家认为，在北京土地供应暴跌的情况下，未来商品房的供应将极为有限，这为未来进一步的上涨事实上埋下了很大的伏笔。在舆论的压力下，2016年年底集中供应了几块地，结果都变成了开发商自持，进一步增加了对未来房价上涨的恐慌。所以，在传统的购房淡季，年底，我看到了很多人仍然在扑向各个楼盘。

很显然，很多购房者并没有从“房子是用来住的”，以及一些地方政府表态房价不能再涨了中获得安慰，告别恐慌，而是在焦虑和恐慌中进行着矛盾的选择。上海、广州以及深圳等城市的情况好一点，市场交易量和价格的调整代表了市场目前的真实情绪。但一线城市最大的问题都是土地供应有限，未来看涨预期仍然存在。

但是，不管如何，2017年中国的房地产市场，如同一场足球赛，在经历一边倒的上涨之后，终于进入到势均力敌的胶着阶段。

不管市场情绪如何，中国房地产的转折点到来毫无疑问。

让笔者担心的是，面对货币贬值这个影响房价走势的极为重要的信号，很多投资者视而不见，仍然沉浸在过去的“永远看涨”逻辑中难以自拔。

更令人担心地是，中国房地产在经历18年的涨涨跌跌，调控、放松、再调控、再放松的周期后，游戏的参与者对房地产市场的认识并没有随着房价的大涨而水涨船高，地方政府、政策的决策者、开发商、买房者以及其他参与者的认识水平仍然停留在10年之前。好像一个满脸青春痘的少年，懵懂而又莽撞，永远涨不大，让人担心地成长着。

我一直认为，中国房地产就像一个身体快速窜升，而大脑早停止发展的小脑患者，在智商层面永远停留在儿童状态。中国房地产市场的当务之急绝非什么库存，什么价格泡沫，而是我们缺乏一个成年人的思维来思考这个产业的未来。

即使现有的政策，尽管口口声声建立长效机制，但手段却仍然是短期的应急措施。比如，一些地方采取行政手段，不让新的楼盘的备案价格超过多少多少等自欺欺人的“降价”措施。这个产业的每一个参与者，都急需一场成人礼，让这个行业告别少年的懵懂，回归常态发展。

基于此，笔者提出几点关于中国房地产成年化的思考：

其一、房地产政策必须告别“经济目标”，回归民生和居住，围绕“房子是人住的”这一政策目标重新构建住房公共政策体系；

其二，中国房地产市场的基本面已经今非昔比，房地产当下最重大的问题绝不是库存，而是严重的资源错配，不要排斥大城市的发展，大城市是城市文明的最高形式，城市群是解决中国城镇化的最佳平台。要打破大城市的边界，以一体化的思维发展城市群，而不是把人赶向中小城市。三四线城市的库存没有必要动用政策资源去消化，而应该主要解决大城市及周边的供应短缺问题；把高房价的支撑寄托在未来城镇化的农民身上，更是傻得可爱的想法，中国的进程农民要真的能支撑中国的高房价，中国的农民就是世界上最有钱的农民了。

第三，不要担心房价涨跌，房价涨跌应该成为常态。但是，很显然，被过去10多年单边上涨“娇惯”的中国房地产市场，既没有做好价格调整的准备，更没有做好价格调整的意愿。我最担心的是，如果2017年价格真正调整，政府又会迫不及待干预市场救市。

拉斯·特威德在其《逃不开的经济周期》中一针见血地指出：“萧条的唯一原因就是繁荣。”我希望中国的房地产市场能真正成熟起来，不要一惊一乍，也不要让其永远停留在增长工具的定位。中国需要一个健康的房地产，2017年是通过颠覆性思维改变这个行业，让这个行业真正成年的时候。

（新的一年，不想劳烦孔子提醒，革命全靠自觉。子曰：人不点赞而不愠，不亦君子乎？）

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