对话首开集团董事长潘利群：北京大地主的“颠覆”与“平衡”

导 读

如果将首开比作一辆前进的汽车，那么对于潘利群来说，在十字路口防止失速和找到正确路径就是同等重要的任务。

地产壹线 刘乾超 发自北京

说服首开集团党委书记、董事长潘利群接受一家商业媒体专访，似乎不会是一件容易的事。但他最终选择坐在了网易房产对面。这显示了国企首开开放、包容的新姿态。

正是这样的气质造就了首开在北京楼市出色的资源搭建能力和宽广人脉。

一年半前的首开地产品牌发布会上，万科、保利、华润、龙湖等一线开发商整齐亮相，为竞手撑场，一把手潘利群罕见现身项目活动现场。大屏幕上滚动着当年在售和即将入市的29个项目，这般出货量令人艳羡。

给首开站台存在生意层面的考量，但刘肖们言谈间不无真诚赞赏，温暖的气氛在宴会厅内发酵。

“我们存在价值观上的一种契合。”潘利群说，开发商之间的微妙气场可能导致合作异常成功，也可能给合作埋下重大隐患。“市场竞争激烈，大家共同获取有限资源，承担可能风险，每个人在选择合作伙伴时都会慎重。”

有先天北京因素，规模排在前列，目前为止合作开发未出现重大扯皮，是他对首开“朋友圈”为何受追捧的三个判断。

“事实上谁来操盘、谁出管理费用、用谁的品牌，这些都是合作中必然涉及的核心问题，沟通时产生矛盾谁也避免不了。但如果有坦率处理、解决矛盾的情怀在，建立信任，一切就不是问题。”潘利群说。

首开是这座城市的隐藏大地主，三十六年间累计开发、建造的住房面积相当于重建了三个老北京城。对中国首都如此大面积、高规格的土地储备未来都不会再有了，不会再有一个首开类房企出现，首开自己也需找到新未来。

地主家也有余粮，如何盘活，如何进仓？首开正处于有史以来最关键节点：回头望，百事待兴；向前看，机遇满满。

如果将首开比作一辆前进的汽车，那么对于潘利群来说，在十字路口防止失速和找到正确路径是同等重要的任务，尽管二者往往互为悖论。

享有“一部首开史、半座北京城”赞誉的国企在创新中转型，必须符合国家战略，顺应方针。不能偏离主业、转型必须盈利的两条硬要求，会制约国字号开发商摸准未来方向，还是能在巨头激进年代，为这家开发商保留一张稳健、失误率低的护身符？

在接近两小时的对话中，潘利群向网易房产展示了首开对于规模、利润、风险和转型的真实态度。

他直言“有一类业务能保证基本利润水平，或者比平均利润略低，你能不能接受？首开是能接受的”，并首次揭晓为何首开能在土地拍卖规则改变后，反而成为“看到更多机会的人”。“城市复兴官”这样主旋律的字眼，在潘利群眼中，融合成为情怀和商业模式的结合体。

怎样带领首开在安全边界内获得速度与质量的双平衡？

风险与发展之间的微妙界限在哪里？

在景山公园东侧的首开集团总部内，潘利群面对网易房产记者首次吐露心声。

网易：开发商都在谈规模，但首开更多基于城市维度谈“复兴”，为何有这样的视角？

潘利群：首开是北京老国企。这是从城市发展阶段来看的，城市发展和企业发展之间具备结合点。我们认为在城市存量领域里继续开展新业务，是未来发展的主要领域，以增长为主的视角要转向以存量为主的再开发市场。城市复兴官不是一家企业做得到的。每个城市都有内涵，但在大规模新建过程中时常被忽略一些功能、文脉，这就是“复其所有”。城市前进会遇到新问题，对建设过程中没有考虑的功能、遗漏的部分、忽略的部分以及需要再创造的部分，进行再开发，就是“兴其所无”。

网易：城市复兴能否找到撕开首开规模和利润口子的机遇？

潘利群：棚户区改造、老旧社区改造都存在机遇。从情怀上来说，80年代之前或者90年代建设的老旧小区在城市复兴过程中任务很重。比如基础设施不行了，要调整。硬件设施不行了，没有配备电梯，生活不便。再比如软件设施或者前瞻性设施要植入一些新元素，包括养老、众创，首开可能在这方面逐渐转型，这个市场就是所谓的存量市场，它的市场份额会非常非常大。

网易：能有多大？

潘利群：从全国来看建筑存量400亿平方米，棚户区、老旧小区存量估计至少100亿平方米。

网易：城市复兴有没有门槛？民营开发商擅长吗？

潘利群：最适合做这件事的，是以城市为主，在城市建设长期过程中进行房地产开发的企业做，比如首开。因为近些年新组建的市场化企业无论是对城市理解，还是对居民生活的长期跟踪把握都不够成熟。比如北京胡同整治，只有北京的几个企业适合做。不是说别的企业做不了，他没有胡同情节，怎么能做得好？“复其所有，兴其所无”的事，可能是我们这一类和城市共成长的企业未来的重点领域。因为它的市场规模无限大，你30年干不完，30年后它动态又出现了更新需求。

网易：很多人有老北京情结，但一种观点认为北京已经被建设“毁”得不成样子了。首开现在做了哪些拯救？

潘利群：我们正在改造东城区的某几条胡同，也在和区政府合作，进行微循环改造，做试点。首开准备把胡同功能化，植入新功能，彻底改造基础设施，植入服务功能，还要保证后期风貌，让胡同传承文脉同时又焕发新活力。这样的事情其实没有固定模式，我们出了一个研究报告，组建了中国城市复兴研究院，和建设部相关进行了课题研究，下半年完成了研究报告。包括老旧小区改造机制的建立，资金的良性循环，相应标准怎么设定，目前都没有配套政策，我们希望2017年形成基于首开开发的老项目的试点，配合首开业主，完成基础设施改造，再看看条件是不是能植入养老等新空间。其实关于城市更新，北京没有固定政策。规划、土地、造价、验收、标准都没有定论，必须有一个企业做一个项目，碰撞出问题，才有可能指导今后完成大规模的改造，首开愿意做这个试点。

网易：首开这几年做了不少顶豪项目，包括首开?棠颂、首开?琅樾。开发高端住宅是否符合城市复兴内涵？

潘利群：作为上市公司控股股东，首开的责任是为股东负责，创造收益，必须保证规模、赢利和分红。所以在建设所谓高档商品房时，还要维持相当规模。首开的产品结构是高档住宅占1/3，普通中档住宅占1/3，保障性住宅占1/3，这种规模是比较合理的。

网易：我倾向于称呼首开为“北京大地主”。作为过去的地主，你们是否仍享受机遇？这种优势能维持多长时间？

潘利群：作为国企，还是要响应和支持政府在土地控制上的措施。比如去年大兴出了一块集体用地入市，我们当时就说第一个报名。无论有没有拿到，一定要表这个态，包括海淀永丰地块我们也参与了。这种情况下，更要充分发挥优势，毕竟我们还有存量资源。这个来源于历史形成，是市场融资不具备的。最近首开有几块地，就是以企业自有用地形式入市建设保障房和商品房，不管怎样，它能变成产品提供给社会。另外首开也采取措施，将新增土地变成自有用地，这是只有北京的国企才有可能享受到的国企自有用地政策。

京津冀京地区协同发展，非首都核心功能的疏解，可能是我们这样的企业未来的最大机遇。

网易：北京国土局“强制”开发商自持地块，新政策下存量房租赁是一个新方向，首开准备放多少精力在租赁上面？

潘利群：首开是北京老国企，之前因为各种历史原因形成了大量的租赁房屋。坦白讲，未来怎么把握租售并举的比例和过程，对我们来说是一个很难的选择。作为上市公司，必须保证投入获利，对于租赁房，一是成本高，二是周期长，三是租赁效益低，房屋出租比例不高，这样的项目选择未来会慎重。首开的策略就是多盘活自有用地，这样我们的成本低，成本低带来的效益也许可能承受，成本至少可以覆盖。总之，一是使用现有自用地，二是寻求一些用地变成未来的自有用地，这样实施可能未来会形成一定自持规模。

网易：拿地和城市复兴能否找到契合点？

潘利群：我们的眼光已经转向棚户区改造，棚户区改造政策对我们这样的企业机会更大一些。从去年一直到明年，首开会较大规模参与棚户区建设。其中一级开发相对较多，但也不排除综合打包可能性，这就可能成为获取资源储备的另一个渠道。它既符合政府民生工程要求，也符合下一步发展需求。另外我们仍会采取和企业合作招拍挂拿地的商业模式。

网易：谈到合作开发，你们的合作伙伴对首开评价不错，首开向他们输送的最宝贵经验是什么，资源除外。

潘利群：首开作为国有企业，在每个合作公司里都派驻了员工。国企员工到了合资公司后，新组成的公司是有碰撞的。基本上说首开的员工都获得市场化合作公司的尊重，他们认为首开这样一家老牌国企，它的员工对事业忠诚，对企业忠诚，乐意与人合作，目标清楚，可能追求经济效益不是第一位的，但追求事业和品牌可能是第一位的。

从首开身上，他们可以看到国企情怀。原来大家觉得老牌国企是规规矩矩，在限定范围内循环往复做同样的事，也就是思想不解放。但大家发现现在的首开，从项目运作、市场判断，到人文管理和企业情怀，与市场已经衔接得很紧密了。

首开给这些合作方，在互相尊重的基础上更多灌输和引导国家的大方向、大政策、大要求。就算这些是政策性任务，合作方也愿意与首开合作。按理说收入不是很高的话，大家应该追求更大的经济效益，但是确实在政策、民生、保障方面也会合作开发，这可能是互相影响的一种积淀。

网易：但是做政策、老旧房改造的工作，能不能保证毛利率和净利率？

潘利群：这其实给了我们一个选择，如果往长远看，有一类业务，它能保证你的基本利润水平保持平均，或者比平均利润率略低，你能不能接受，首开是能接受的。比如说棚户区改造，不会是持续好几十年的事情，全国1500万套棚改任务，2016年启动，几年内就要完成，像这样的项目你干不干？它的利润率基本固定的，比现在的好项目低，但比你可能遇到的困难项目要高。首开认为，这样稳定的收益对我们是有利的。

网易：老旧城区改造会不会有一天通过机制调整变成暴利项目？

潘利群：我给政府提出的建议，就是政府不应该让城市更新变成新一轮房地产开发暴利项目。我们是开发商，我都不想要暴利，我不希望又出现一个暴利领域，它会带来很多的问题。政府完全可以控制项目收益，通过评估、限定、审计。政府限定收益只能到这个水平，超过部分收走，作为基金进入下一轮改造。这样可能会给一个平均的收益率、毛利率或者是净利率出来。

其实市场上最看好的企业是长期稳定企业，而不是暴涨暴跌企业，越暴涨可能这个企业越不被看好，因为有朝一日可能暴跌，业绩断崖下滑。最好的企业应保持相应的稳定收益，中央刚提过健康平稳，我觉得这是对的。

网易：前段时间您在三亚谈到首开整体上市的事情。有没有一个时间表？

潘利群：我们会将资产整合到控股的上市公司里面，未来政府直接持有上市公司的控股股权或股权。把资产装入上市公司不是简单的事情，第一，现有资产当中合适装入上市公司的要尽快实现，第二，现有资产中的瑕疵资产要尽快解决，转化为优良资产逐步装入上市公司，第三，一些未来不适宜或不可能装入上市公司的资产要进行处置。整体争取在“十三五”完成整体上市。

网易：未装入上市公司的20%资产里哪些具备亮点？

潘利群：比如一些持有型商业。另外首开约有60亿元境外资产没有上市，可能有两种选择。第一种选择把它装入上市公司，使境内业务和境外业务共同发展，或者增加上市公司的新业务领域。当然需要评判这部分资产和现有境外业态是不是合适装入上市公司，可能存在这部分在境外单独上市的可能性。首开的物业服务规模很大，也没有上市，但是物业板块能否进入上市公司还在评判，因为上市公司需要资产优良，赢利能力强。物业服务大部分还是以普通住宅为主，未来也可能会出现装入上市公司或剥离的可能性。

网易：首开背着国企的帽子，如果做养老地产，和万科、远洋会有什么不同？

潘利群：行业内不太愿意用养老地产这个词汇。谈到涉老领域，应该分为两类：养老事业和养老产业。

养老事业体现社会责任，不以赢利为目的。目前首开和北京一家著名养老机构组建了合资公司，第一个项目正在装修改造，春节后投入运营。未来我们可能在大型社区内选择一些物业开发养老事业当中，比如方庄、回龙观、望京、亚运村。规模上可能不会特别大，比如几百张床、几千平米这种社区型规模。

养老产业是未来赢利的方向，包括开发、运营、医疗、康复、托幼。到明年我们应该有1至2个较大规模的涉老产业项目落地。此外也可能涉及养老公寓的建设，养老公寓应该是商品化的，涉及到商品化的以母公司销售为主。

网易：怎么看待明年市场？

潘利群：这是一个非常敏感的话题，930调控时机选的还是合适的。一个行业不可能无限制高速发展。这种调控，明年还会持续，因为明年是重大政治年份，即“十三五”节点年，有可能会寻求或者加快建设适合国情的房地产行业长效机制。

网易：对于扩张和发展的速度，首开是如何考量的？首开会战略性收购一些企业吗？

潘利群：国企并购受到制约比较多。当然不是说不可以。我们没有想短期内盲目扩张规模。如果要采取这样的策略，就会大规模收购，其实市场内能收购的对象还是不少的，成本也不一定就特别高，起码一定比在北京拿地要便宜。

我们只是参股了几个标杆企业的项目。一是考虑风险，二是考虑程序，这些都是比较复杂的事情。首开希望积极稳妥发展。其实人口疏解、城市改造后，首开可能进入到社区服务的新领域。我们正生活在一个到处都是机会的空间里，未来的机遇可能比在北京拿地的空间大得多。

网易：您觉得有哪些可以作为未来5年首开的战略性创新的思路，或者是我们有可能把它做大做强的思路？

潘利群：一个企业的发展，需要在未来的业务范围内确定一些基本的方向。首开是房地产企业，我们现在也形成了这么大的规模，所以我们未来的方向，总体来说，离不开房地产。

未来的新业务首要的在涉老领域，我很少谈养老地产，我说的是涉老，就是项目与老年人相关，涉老的因素可能未来是我们重大的方向。我们也参观了国内很多涉老的项目和产品，各有各的优势，盈利模式也不一样，盈利的不多，或者说未来看能够盈利的也不多，但也不是说没有，那我们就要寻找一种合适的模式来进入涉老的领域。我们正在做一些探讨，明年会有较大项目的落地，这个项目里有养老的服务设施，也有为老服务的所有安排，形成了一个大型的社区，一个涉老的大型社区，不是养老地产，是涉老产业。这个社区里有销售的，有自持的，形成一个良性的循环，让产业流动与资本循环相结合，我们正在摸索，估计明年会有一两个。

网易：怎么看待房企今年冲销售业绩的表现？你会为首开设置时间表和成绩表吗？

潘利群：我的基本原则是，首开需要不断的发展，但是无意在短期内爆发式发展，弄成5千亿、1万亿，不是这样的。我们的主要任务是以北京为基地，保证市属国有资产的保值增值，不能出现任何闪失和风险，这是一个基本点。其次，我们生产经营的主要任务，特别是承担社会责任的主要任务和区域在北京。包括首都非核心功能疏解，包括北京的民生工程。第三，首开会抓住在北京任何可能发展的机会不放弃，即使这些机会短期收益不高，或者我们看不准未来能不能成为发展方向。但是需要培育，需要参与。

网易：我可以理解为，一些冲得比较猛的企业盯的是大盘上的数额，首开盯的不是数字，而是盘子里的机会吗？

潘利群：基本上可以这么理解，谢谢网易房产。