马光远：为什么人人都爱房地产

■ 文 | 马光远 ? 扑腾话最标肿的正经经济学家

中国人对房地产的感情实在太复杂了。1998年房地产市场化以来，房地产成为中国财富最大的风口，过去20年，为中国人创造了最大的财富的行业非房地产莫属。特别是，每一次房地产大潮涌动的时候，中国的很多企业都会抛弃主业涉足房地产，到最后，这些企业究竟是干什么的，都很难搞清楚了。比如，中国的很多家电巨头基本都搞房地产，海尔、格力、美的、海信，都没有经得住房地产的诱惑，房地产行业给家电巨头创造的利润应该不亚于主业。而中国很多服装企业，如雅戈尔，一些电器零售企业，如苏宁，在房地产领域更是玩得如鱼得水。

今年，在房地产又迎来一次史诗级大涨的情况下，几乎各行各业的人参与到了也许是中国房地产最后一次饕餮盛宴中。今年前10月新增贷款中，75%成了居民按揭贷款。而资本市场上最成功的财富案例，就是一个亏损累累的上市公司，只要卖掉一套房，就可以实现扭亏为盈，保住上市的资格。他们错了吗？他们肯定没有错。在实业非常困难的情况下，如果他们不选择房地产，很难想象，像雅戈尔这个以服装起家的企业，还能不能撑得住？ “人人都爱房地产”，的确是我们这个时代最强劲的主旋律。

中国经济在金融危机以来的八年轮回，每一次经济数据的起伏都离不开房地产。国人对房地产感情之复杂，在这八年中可谓展现得淋漓尽致。记得金融危机爆发之初，中国打出了救市重拳“4万亿”。笔者曾经在江浙一带进行实际调研，高达70%以上的民间资本选择投资房地产和股市，只有不到5%的人选择从事制造业。今年再次和江浙一带的企业家交流，这种倾向更加明显。今年我们看到的数字，一方面是民间投资前所未有的断崖式下滑，企业宁可持有大量的现金，也不愿意增加投资；另一方面，对房地产投资的热情，重新回归，房地产成了民间投资最大的避风港。

但是，我发现，民间投资一方面大量进入房地产，另一方面，他们对待房地产的心态和以前也大有不同。如果上一次纷纷涉足房地产是一种主动选择的话，这一次，民间资本谈起投资房地产，更多的是无奈。因为，在经历八年的周期之后，实体经济的环境，特别是制造业的环境不仅仅没有变好，反而越来越差，制造业要完成调整，恐怕还需要很长时间。在制造业已经不赚钱的情况下，很多民间投资选择房地产的原因，就是为了活着。

为什么人人都爱房地产？为什么在政策鼓励“创新”的年代，我们对房地产的依赖却更加严重，戒毒越来越难？原因既复杂又简单。

首先，我们不能指责中国的企业没有追求，我和很多企业家接触，能够感受到他们内心的追求，没有人不愿意创新，没有人不愿意再自己的行业扬名立世。然而，在全球经济动荡，中国经济进入痛苦转型期的情况下，创新的风险很大。我一直认为，就目前的经济周期而言，这绝不是一个创新创业的好时代，鼓励创新应该在经济繁荣的周期，而不是在经济衰退的时候。

其次，做实业，特别是创业真的太难了。一个人，一旦和很多部门打交道，就知道中国的创业环境究竟有多难。

第三，中国经济的创富模式和思维模式基本属于急功近利式的。创业者都急于一夜暴富，做企业者很少有百年基业的想法，整个社会蔓延着一种暴富的歪风邪气。做任何产业，都希望一两年就能如何如何，这是思想出了问题。

最后，房地产的确太靠谱了。在房价暴涨的情况下，进入房地产一个月的收益就远高于辛辛苦苦做实业一年的收益，做实业成了最没出息的选择。我们的央企，那么多企业涉足房地产，这就是一种榜样，这就是最正确的选择。

过去数年我一再呼吁，对于一个经济体而言，如果大多数资源集中在房地产和股市等虚拟领域，就意味着关系国计民生的实体产业和高新技术领域的资源将逐步萎缩，最终使得经济呈现“空心化”，整个经济体将演化成一个只追逐财富分配，而不创造财富的“传销化”体系。中国经济的规模足够大，但支撑这个庞大经济体的不是令人骄傲的实业，不是令人仰望的高科技，不是具有竞争力的产业，而是一个击鼓传花的游戏。特别是，当房地产洪流走到今天，手里传的已经不是“花”，而是炸弹，是随时可能摧毁中国中等收入家庭财富的手雷。在一个人人都爱房地产的年代，悲哀的是学者们对此并没有足够的警觉，而当局更是对未来的风险置若罔闻。当然，错不在企业家，在房地产暴利存在的情况下，企业家是很难安心做实业的。

岁末年底，各个论坛，但凡涉及房地产，专家们都在兴高采烈地预计明年房价如何如何，鲜有人去警示这种风险，盛况一如当年泡沫破灭前的日本。在90年代日本经济泡沫破灭前，日本举国上下都彻底相信了房价永远上涨的神话，一些耳熟能详的大企业，如松下、索尼、三洋等，当年都没有经得住诱惑杀入了房地产。今天，日本的这些家电巨头都面临生死危机，难道和当年与房地产的“乱性”没有关系吗？有人总是问：中国会不会重蹈日本覆辙。我总是回答：如果我们重蹈日本覆辙，那还是很幸运的，日本经济失去二十年，人均GDP仍然在4万美金左右，如果中国能重蹈这样的覆辙，那真的是国人之幸。我担心的是，建立在房地产沙滩上的海市蜃楼一旦烟消云散，留给中国经济的，将是不堪回首的狼藉。