马光远：楼市降温比大家预期的怕要快一点

■ 文 | 马光远 ? 扑腾话最标肿的正经经济学家

阅后即焚

凡是夜深人静出台政策的，后面透露的信号很明确，那就是对市场目前的表现不满意，甚至可以说是强烈不满。

房价是预期的游戏，预期变了，对未来的期望值一定会改变。那些认为限购限贷的情况下，房价仍然会上涨的人真的该小心了。

当下中国房地产市场最大的问题不是房价太高，而是投资投机过剩。

我在之前的文章中不断强调，这次20多个城市的半夜调控绝非“自选动作”，也绝不可轻视其威力。为何讲这是一次“集体行动的逻辑”，而且一定会有杀伤力，原因如同我之前文章中提到的：一是时间集中在国庆黄金周，传统的购房的黄金窗口。选择在这个时间，说明管理层不希望过热的房市借黄金周失控；二是大多是在半夜出台。熟悉中国宏观政策的都明白，凡是夜深人静出台政策的，后面透露的信号很明确，那就是对市场目前的表现不满意，甚至可以说是强烈不满；三是力度之大，前所未有。首套房贷有的提高至35%的历史高点，二套房贷甚至有提高至80%的，限购的力度也比以前更为严格，这次限购限贷，不仅仅是两年后的重启，而是以前限购限贷的加强版。

房价是预期的游戏，预期变了，对未来的期望值一定会改变。那些认为限购限贷的情况下，房价仍然会上涨的人真的该小心了。从市场目前的反应看，市场降温以超越想象的速度出现。

先是成交量的断崖式下跌。北京国庆七天的成交量创下5年来的最低记录——新房只有 216套，二手房只有209套。深圳在政策加码后单日成交量最低降至个位数。今年牛气冲天的“四小龙”，只有苏州的成交没有出现明显下滑；南京在政策出台的第二天和第三天成交量暴跌至29套和33套；厦门10月1日至10月7日，新房成交量仅为143套，同比下跌65.38%，二手房成交32套，同比下跌88.89%，创下近6年来最低值，10月3日甚至出现“零成交”。

成交的下降是第一步，第二步肯定是价格方面的松动和调整。这几天传的最火爆的消息是苏州的房价在“十一”期间一平方米跌了9000，从2.2万元跌至1.3万元。当然，事实情况肯定没有这么夸张，但在严厉的调控下，由于预期的改变导致的价格松动是必然的。苏州市的官方数据显示，楼市限购政策出台以来，调控前的9月份市区日均成交价为17313元/平方米，调控之后市区日均成交价为16298元/平方米，每平方米降1000多元。

但是，也没有必要陷入全面的恐慌。我在之前的文章中特别强调了两点：

第一，这次调控是在呵护市场，而不是打压市场。当下中国房地产市场最大的问题不是房价太高，而是投资投机过剩。人为抑制供应导致的价格暴涨必然会出现调整，避险需求未来一定会抛售，而一旦抛售出现，这个市场预期逆转，巨大的杠杆很有可能引发系统性风险，容易引发去年股市暴涨暴跌的惨剧。所以，这次调控打击的是过度的投资投机行为，但一定要维护和稳住市场，因为对稳增长做出重大贡献的房地产这个时候如果出了问题，会引发连锁反应，这是常识。

第二，房价继续大涨和大跌的概率不大。那些认为调控无效的人该转变思维了，那些认为房价会大跌的人也该醒醒了。没有永远不涨的房价，特别是这次如此下重手降杠杆，就是要扭住疯牛的头，不让其发狂。价格的松动是必然的，当然各个城市不一样。

我也明显感觉到大家内心的恐慌。9月30日开始，每天我的微信公众号“光远看经济”和我的微博有几千条的信息着急询问，下一步怎么办，有房子的担心，没有房子的也在担心。当然，因为听了我去年年底的话买了房子来对我表示感谢的也不少。由于信息太多，无法一一回答，需要针对每个城市的不同情况给大家有价值的意见。我在考虑要不要在“分答”有偿来回答大家的问题，或者在功夫财经或者我的微信公众号开个问答通道？我想听听大家的意见。

先说个结论：现在你们明白我为什么讲6个月之后房地产要变天了吗？但各个城市的表现肯定是不一样的。有些城市的确已经很危险，有些城市，目前的确是价值洼地。有些城市尽管经历了大涨，但考虑到基本面，以及未来人口流入的预期，恐怕还得涨，比如北京。土地供应紧缩到如此严重的程度，今年已经供应的土地不到计划的10%，恐慌性的需求仍然存在，即使出台严格限购，预期仍然不会改变。最近问西安的人很多，西安现在肯定是价值洼地，但西安房子的差距非常大，西安好房子太少，烂房子太多。西安拥有大学的数量尽管可以排在全国前列，但西安的大学生留在西安的比例不高。这些因素都决定了在西安投资房地产是要讲究技术含量的。

我愿意回答大家的投资问题，等我们想好渠道和具体办法。