马光远：哪些城市的房价最危险？

■ 文 | 马光远 ? 扑腾话最标肿的正经经济学家

如果你认为，房价最高的城市就是最危险的城市，房价最低的城市泡沫最少，那说明你对中国房地产的认识根本还没有入门。

当然，在一个遍地是房地产专家的时代，人人都可以对未来的房价发表自己的看法，在中国，预测房地产的门槛和预测股市的门槛一样从来不算高，但这并不意味着，房地产是一个专业化程度不高的领域。相反，站在经济学的角度，中国房价，中国的房地产是我认为最为复杂的领域，之所以人人都可以以专家自居，是因为这个市场的畸形发展，让专业在过去没有太多的用武之地。不过，现在，一切也许将会不一样。

误读一个人的观点不需要太高的智商，但要读懂一个人的观点起码需要一点专业的态度。我在上一篇文章中提到：鉴于政策周期与市场周期差不多有六个月的时滞，六个月后，中国房地产市场可能变天。然后一些人将此解读为：六个月后，中国房地产会崩盘。

看到这样的解读，我真的感叹大前研一在其《低智商社会》中入骨三分的判断：在网络社会，我们所处的时代真的越来越变成一个低智商的社会。一个人除了需要提出观点，还要不断地向那些误读自己观点的人进行解释。所以，我必须在这里再次声明：我从未预测过中国房地产市场在六个月后崩盘！经济学没有能力预测资产价格何时崩盘，如果一个人告诉你房价什么时候崩盘，这个人不是疯子就是骗子。

那些吹嘘自己预测对了某一次大危机的人，要么是在过去的二十年的时间里，他一直这么预测，坚持了20年，危机终于来了，然后他就吹嘘他对了！我在说谁？大家可以对号入座。

回到正题，我所言的六个月后，中国房地产市场可能变天，说的意思是：在经历2014年10月份以来一系列房地产政策的刺激之后，中国房地产市场最后一次救市和最后一次疯涨周期基本结束，房价单边上涨的历史基本结束。经过这一轮周期之后，无论是居住需求，还是投机需求的高峰期基本结束，房地产市场将回归正常，房价下跌将在一些城市成为常态。除非迎来一次真正的暴跌，房地产将从中国人的焦点话题中除去。

其实，最好的描述仍然是六个月后房地产可能变天，因为能读懂的人不需要解释，读不懂的人无论如何解释都不懂。就如同一个美女，你其实很难描述什么是美女，但是，当一个女孩站在你面前的时候，你就知道她是不是美女。再说简单一点：六个月后，房地产的各项数据将迎来真正的转折点。

有人认为今年的房地产市场不正常，那是因为这些人不懂房价的基本逻辑，我之前在很多文章中多次谈过，今年房价上涨有四重推力：一是去库存的房地产刺激政策，二是稳经济的宽松货币，三是地方政府饥饿营销的土地供应导致的地王，以及今年资产荒导致的避险需求。

大家可以看出，这四重推力，和居住基本都没有太大的关系。这也意味着，今年房价的上涨，既是货币现象，也是出于保卫财富安全的需要而出现的投资需求，这四重杠杆爆发的力量超越了政策和市场的预期。特别是下半年以来，投资需求基本上成为市场的主流，我似乎看到了和去年股票市场一样的情况：几乎每个人都在谈房子，几乎很多人一方面对市场感到恐惧，另一方面又奋不顾身地直接去制造恐惧。那么，房价涨到今天，最危险的城市究竟有哪些？

在本轮房地产市场上涨之前，我从来都不相信房地产市场存在什么价值洼地，在本轮暴涨接近尾声之际，面对杀红了眼的资金，我倒认为，还真有一些地方可以被视为价值洼地，也就是，还有上涨的空间。比如，西北的兰州、银川，东北的哈尔滨、大连，长三角的无锡、常州、宁波、绍兴、湖州，中部的长沙、南昌，西部的成都、重庆、昆明、南宁，福建的福州、泉州，这些城市，房价仍然没有太大的问题。当然，还必须提及我一直非常看好的东莞和惠州，得益于深圳的东进战略以及产业迁移，这两个地方未来的想象力仍然巨大。

当然，尽管北京的房价8月出现了一轮疯狂，但我依然不会把北京列入房价危险的城市。北京市政府控制土地出让非常有耐心，就凭这一点，北京房价虽然已经太高，但还会更高。广州就如我在一季度之后所言，在一线城市里会补涨，目前只是处在补涨阶段。一线城市里，比较危险的是深圳和上海，这两个城市，从各个指标来看，都属于危险指数比较高的城市。而环北京地带，包括廊坊、燕郊，在我看来，已经从年初投资的黄金地带成为泡沫最严重的地带，北京周边几乎快要被泡沫淹没。

今年的四小龙里，我一直看好的合肥，今年房价的表现已经超越了想象，合肥这个城市未来的想象力很大，但没有目前房价表现出来的那么大。合肥这个城市房价应该涨，但不应该涨到这个程度，现在在合肥抢房子，等于火中取栗！合肥暂时还没有限购，估计为了稳定信心，很快会学习其它城市通过限购进行最后一次促销。当然，还要提的是厦门，这个城市在经历台风的袭击之后，房价可以冷静了！

还要提郑州，郑州在8月份出了几个地王，8月份70个大中城市房价环比涨幅跃升为第一。但郑州未来的供应量很大，这意味着未来供应没有太大的问题，在均价冲过万元大关之后，市场参与者应该考虑风险了。

其实这个风险名单还可以列下去，但为了不得罪太多人，我只能到此为止了。