标价4亿的《繁花》洋房,都是谁在买?

2024-01-09 12:40:20
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老洋房的价格是否超出了它的实际价值?

本文系网易沸点工作室《槽值》栏目(公众号:caozhi163)出品,每天更新。

2024开年最火的电视剧,莫过于《繁花》。

王家卫操刀,一众大咖加盟,一播出就频繁刷爆热搜。

有人被豪华的阵容吸引,有人奔着跌宕起伏的剧情而来,也有人被昔日老上海的风情吸引,掀起一波打卡潮。

各大社交平台上,“上海老花园洋房”“繁花洋房”等话题火爆非常。

图源:小红书

《繁花》的故事发生在90年代的上海,为还原时代特征,剧组取景了多个上海百年老建筑,有些甚至一比一复制。

无论是宝总记忆中的独栋小洋房,还是热闹有情调的“洋房派对”……

上世纪的繁花,美如画的老洋房,构成了无数观众关于那个年代“上海派头”的想象。

图源:《繁花》剧照

被吸引而来的观众们有人希望自家装潢成“洋房风”,圆上洋房梦;

有人希望能实地打卡,报价昂贵的洋房“买不起不要紧,住上一晚一探究竟也是好的”。

挂牌价格2.98亿的上海洋房,“不查不知道,一查吓一跳”

当然,也有人在为这一波洋房热上头之余倍感疑惑:

这些蛰伏于老城区,却报价动辄上亿、单价上百万的老洋房,都是谁在买?



01


这些洋房有多贵?


洋房有多贵多稀罕?从困扰网友多年的一个质疑就能看得出来:

“陆振华凭什么住法租界洋房?”

即使是琼瑶老师极尽华丽的文学滤镜,也难以说服网友在洋房面前放下质疑。

连“陆司令”都不配住的上海洋房,到底有多贵?


事实上,早在《繁花》爆火之前,上海洋房就曾数次登上热搜。

2023年初,一则话题看呆无数网友:上海安福路7号正在考虑以4亿的价格出售,每平方米单价为99.3万元。

虽然后来有消息称该房产暂未出售,但这一价格却不算离谱。

尽管上海洋房一年可能也就成交十来套,但报价永远是市场交易的“凤毛麟角”。

图源:每日经济新闻

此前孙俪主演的电视剧《安家》中,有一栋名屋。

名谓“龚家花园”,占地千平,售价高达1.5亿。

1.5亿是个什么概念?

上海市城镇单位年均收入为11.4万元,1.5亿元的洋房,广大工薪阶层想要买,需要不吃不喝工作1315年。


电视剧《安家》

这样的天价,并不是编剧为了打造奢靡生活的剧情凭空编造的。

真实世界的洋房买卖市场,上演着比电视剧还要激烈的竞拍剧情,现实比虚构更魔幻。


@兜Dong/豆瓣

“龚家花园”的原型就位于上海愚园路上的“柳林别业”,现任屋主是一位女性设计师任培颖。

在整个上海,大约有5000幢老洋房,真正属于私人产权,可以进行流通买卖的不到10%。

如此“狼多肉少”,一幢建造历史超过100年的老洋房,市价被炒到高达1亿,就也算不得什么奇闻了。


那么,“最贵之贵”的冠冕,谁人可摘?

引领上海众洋房的“楼王”,无疑属目前估价超过10亿的严家花园。

位于愚园路699号的严家花园,是始建于1920年的三层砖木结构式的花园住宅,总占地面积超过5400平米,大小快赶上一个足球场,即使是放眼全国这种规模也屈指可数。

老洋房曾经的主人,是近代中国著名的商业巨子、上海大隆机器厂创始人严裕棠和他的儿子严庆祥。

传闻在严庆祥晚年时,经常邀请许多知名艺术家到严家花园聚会,我们可以在想象中构画一幅出民国时期的“盖茨比聚会”。


《了不起的盖茨比》

之后几经周折,严家私宅遭到闲置,荒草丛生,无人打理。时间和经历的洗炼却终让它遇到伯乐。

2009年,盛大网络CEO陈天桥,最终以2.8亿天价拍下了这栋老洋房。

同样寸土寸金的,还有上海的地标性建筑——武康大楼。

因外形酷似一艘巨轮,停靠在上海闹市中心,曾经也叫做“诺曼底公寓”。

还记得金城武和周冬雨主演的电影《喜欢你》中的最后一幕吗?

男主角和女主角坐在阳台,依偎着一起看日落,其中公寓的取景地正是武康大楼。


电影《喜欢你》

这栋1924年,由著名设计师邬达克亲自操刀设计的老洋房,不仅是上海第一座外廊式公寓大楼,还是世界上仅存的三栋船型建筑之一,珍贵程度可想而知。

根据网上报价,武康大楼的均价已经突破了13万/平米,一套93平米的小公寓售价也能高达1100万。

虽然贫穷限制了广大网友的想象力,却没止住人们打卡拍照一睹芳容的热情。

在经过修缮后,有“上海颜王”之称的武康大楼,每逢节假日总是人满为患,人们在落日的金辉中交相仰望着,仿佛同旧日的余晖与有荣焉。


“你在桥上看风景,看风景的人在楼上看你。 ”楼上楼下的两个世界呼应着,构成市井、阶级、人情味和烟火气共筑的,我们年代的景观。

那么楼上的主人是谁?谁又在把这时代风景尽收眼底?


02


如此贵的洋房谁在买?


最早的时候,老洋房并不能购买。

1949年新中国成立后,绝大部分洋房都收归国家所有。

直到上世纪九十年代末,私人间的买卖才被允许并逐渐活跃起来。


@陆飞/知乎

那个时候,正逢上海浦东高速发展,不少楼盘拔地而起,住在弄堂里的老居民们也大范围乔迁,洋房也随之空了下来。

“八九十年代从国外派遣来工作的外国人,成了老洋房的第一批买家。”[1]

他们在上海异域风情的建筑中完成自己对故国的怀恋。

之后,洋房重新发展为身份和地位的象征。

旧上海时期高级老洋房的主人,要么是蒋介石和张学良这样的达官显贵,要么是严氏父子这样的富商巨贾。


上海虹桥路的花园别墅洋房/图源:图虫创意

原因无他,单单是想要在上海城区拥有一块适合建造洋房的地皮,就是对建造者社会地位和财力状况的巨大考验。

这些社会上流人士,不仅在建筑外形上追求中西结合的海派风格,在内饰设计上也极尽奢华。

邬达克的成名之作、为“颜料大王”吴同文设计的私人住宅就是典范之一。


总体建筑面积超1700平方米,因四层围墙用绿色釉面瓷砖装饰而得名“绿房子”,是上海首个引入了电梯的私人住宅。

比起百年前社会名流对居住环境的高要求,如今的购买者更看重洋房背后的人文与历史底蕴,将它视为能够体现自己品味的收藏品。

一些企业则把老洋房作为公司办公地,或是商业活动的接待地,从而彰显个性与气派。

此前郭敬明创办的最世文化公司办公地点,就在斥巨资购买的上海静安区的三栋独立洋房中。


还有不少购买者,看中的则是老洋房背后不俗的投资价值。

对于“不差钱”的投资人来说,物依稀为贵的老洋房买卖行业,是一种收益率极高的小众投资。


还有部分老洋房并未用作房产出售,而是被改造成了餐厅、博物馆、展览厅等公共场所。

即便如此,除了部分免费开放的老洋房外,其他洋房的使用和租用价格同样不菲。

有人曾在上海著名的花园洋房马勒别墅举办婚礼,单草坪和别墅一楼的宴会空间,租金就达到了10万人民币。

如此看来,哪怕只是想要短暂地“拥有”一次老洋房,代价也需要再三斟酌。

但据洋房业务从业者曾透露:“目前见过年龄最小的买主是90后。”

可见,当代年轻买主正投身洋房洪流,对于多金的90后而言,洋房是性感的文化象征和符号,让他们在同龄人中一骑绝尘。


03


老洋房贵得有理吗?


洋房再美,也是几十甚至上百年前的老屋。

历经时间浩劫,许多老洋房都存在一定的卫生和修缮问题,在宜居程度上远逊色于新式商品房。


图源:b站

这些老洋房却依然能够以一个个令人瞠目结舌的价格霸占市场,重塑着人们对房屋交易的标准。

老洋房,凭什么这么贵?

首先,地段永远是绕不开的第一影响因素。

在上海,老洋房大多分布在城市西南面的“上只角”地区。

徐汇区的老洋房数量最多,大约为总量的39%,而长宁区、黄埔区、静安区则分别占了29%、9%和8%。

这些地区隶属于曾经的法新租界和公共租界,发展历史悠久、基础设施完善、交通条件便利,彰显着旧上海时期的繁华景象。

“贵族基因”一脉相承,在今天的上海,这些区域依旧是黄金地段。

如此看来,所谓的“买房子就是买地段”,确实不无道理。

尤其在房价涨价领跑的上海更是如此

其次,老洋房巨大的占地面积和自带的花园景观,也为“天价”的形成出了一份力。

老洋房的建筑面积大多在300㎡~400㎡左右,而携带的花园庭院则面积不等,常见的为100㎡~400㎡,但也有个别达到数千甚至上万平方米,如李鸿章所修建的丁香花园,占地总面积就有2.6万平方米,相当于3~4个足球场。

普通商品房还在扳着手指计算绿化面积,老洋房已经自带一个城市公园了。


李鸿章所建的丁香花园/图源:人民资讯

老洋房的最特殊之处,就在于颇具艺术性的建筑风格。

严谨考究的文艺复兴派、庄严宏伟的古典主义派、简洁明晰的现代主义派……

多元的装潢和建筑风格,赋予老洋房别具一格的情怀和艺术感。

位于陕西南路的马勒别墅,建筑理念源于屋主马勒爱女的一个梦。


马勒别墅/图源:图虫创意

老洋房真正的价值所在,可能是它所承载的历史文化记忆。

被称为“近代民宅的博物馆”的洋房们,见证了十里洋场时期旧上海的风云际会。

东平路9号,如今的上海音乐学院附中,“爱庐”坐落于此,它是宋美龄的哥哥宋子文,赠送给蒋介石和宋美龄的新婚礼物;

《倾城之恋》中昏暗幽深的白公馆,原型是位于康定东路85号的一座花园洋房,张爱玲也正是在那里出生并度过了童年时光;


张爱玲在爱丁顿公寓中的旧照片

富商应子云历时三年、耗费十万两白银修建的应公馆,一经建成便成为了全上海的焦点;

1965年,也正是在应公馆,于敏攻克了氢弹理论,新中国的科学发展事业由此展开了新的篇章。

洋房的砖瓦、花园的草木,原是无意识之物,却因为与人的联结,被时代赋予体温。


《梦想改造家》中重修洋房

雨果曾说过:“建筑是用石头写成的史书。”

上海的老洋房、北京的四合院、抑或福建的围龙屋、云南的一颗印,全部大抵如此。


网上流传的四合院与老洋房房价比对/图源豆瓣

在它们与岁月共生的成长胎痕中,能看到历史抚摸过的指纹,窥见文化过境留下的行踪。

有人一掷千金将它们收入囊中,有人远道而来只为短暂相逢,这或许便是人文精神加之于“冷酷建筑”的魔力。

老洋房的价格是否超出了它的实际价值?

作为纯粹的居所,答案似乎毋庸置疑。

但作为集体记忆的载体,它的价值则远非任何一种货币体系所能衡量。

“人的一生有两种东西不会忘记,那就是母亲的面孔和城市的面容。“

老洋房的容貌曾倒映在历史河流的无数分支里,也将在注视过它的每代人眼中,以记忆的形式维持着永恒的生命。

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