清流|朱孟依家族旧改腾挪术

出品|清流工作室

作者|王晓悦 主编|赵妍

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地产寒冬之时，朱孟依家族却手有余粮。

最近，与恒大物业200亿元收购交易刚刚告吹，合生创展又传出拟收购奥园旗下物业公司的消息。地产公司普遍“钱紧”的大背景下，这家低调的地产隐贵雄厚的财力令市场哗然。而在多家大型地产撤离广州黄埔旧改之时，朱家也逆流而上，频频出手旧改项目。

据媒体统计，朱孟依家族在广州的旧改项目或超20个，其运营主体包括朱孟依创立的上市平台合生创展（00754.HK）、朱孟依弟弟控制的上市房企珠光控股（01176.HK）、朱孟依儿子控制的珠江投资及朱孟依妹夫控制的广东珠光。

清流工作室发现，朱孟依家族的两家港股上市公司合生创展及珠光控股，与朱氏家族旗下非上市公司合作密切。如珠光控股计划与广东珠光进行为期10年的旧改项目合作，又如，一家原本驻扎湖南的关联公司于2020年反攻广州，进军黄埔旧改“分一杯羹”。

值得注意的是，珠光控股称朱孟依妹夫控制的广东珠光为“独立第三方”。但通过旧改项目合作，或有大额资金从上市公司流向这家“独立第三方”。此外，朱家还被监管通报，将珠江人寿的保险资金挪用于旧改项目。

珠江合创反攻广州旧改

多年以来，合生创展地产板块只在环渤海、长江三角洲和珠江三角洲三个经济圈持有项目，湖南等内陆地区外界少有人知。清流工作室发现，湖南实际早由另一位鲜为人知的朱家人——朱介武驻扎。

朱介武创立的“珠江合创”集团早在2006年进驻湖南，该集团以房地产开发、建筑为主业，辅业涉及商业投资、酒店、教育、物业服务等。珠江合创以湖南衡阳为大本营，又从湖南出发拓展至广东、安徽、江苏等省份，总的开发项目超过23个。

2017年，珠江合创的年销售额突破30亿，并提出进军广州、安徽等省，且5年内突破300亿元的销售计划。与之对比的是，朱孟依掌控的港股上市房企合生创展，2017年的销售额为138亿元，2020年的销售额为191亿元；朱孟依儿子朱伟航在上市公司体外设立的广东珠江投资股份有限公司，2020年全年收入为123亿元。

这家计划再造一个“合生创展”的公司背后，是朱孟依的“自家人”。

珠江合创的官网及采访稿显示，集团的董事长是朱介武。朱介武在广东省丰顺商会的一篇采访稿中表示，朱孟依是其姐夫。朱介武原本在深圳市规划国土局工作，后在朱孟依的引领下从商，朱介武下海早期在广州开发项目，随后将大本营挪至湖南。

目前，珠江合创的运营主体是湖南珠江合创投资集团有限公司（下称“湖南合创”），穿透后并无朱介武的持股身影，而是由丰顺县韩江投资实业有限公司（下称“韩江投资”）和朱逢才各持有98%和2%。韩江投资由6名股东持股，分别是朱介侯、朱介文、朱蓬丽、朱逢富、黄莉和曾国魁。梅州市人民政府的一篇文章显示，朱介侯、朱介文与朱介武为兄弟关系。

清流工作室发现，自2020年底，长期盘踞湖南的朱介武突然反攻广州，深度参与朱氏家族尤其是上市房企合生创展的旧改项目。

2020年11月，珠江合创的运营主体湖南合创更名为“广东合创城市更新投资发展集团有限公司”。到今年7月，珠江合创旗下的广东新合创城市更新有限公司，与合生创展等合生系公司一同设立合生创展华南城市更新城市展厅。

2020年7月27日，珠江合创董事长朱介武与合生创展集团广东地区常务副总经理欧阳依丹、珠光城市更新集团镇龙项目总经理谢雄刚共同出现在广州市黄埔区九佛街道山龙村石窝洞经济社旧村改造工程的启动仪式上。该仪式的主办方是合生创展集团有限公司。

此外，广东泰润置业有限公司（下称“泰润置业”）与知识城（广州）投资集团城市更新投资发展有限公司，设有两家合资公司——广州合鑫城市更新投资有限公司（下称“广州合鑫”）及广州知城合创城市更新投资有限公司（下称“合创城更”）。

其中，广州合鑫参与广州市黄埔区九佛街莲塘村的旧改项目。根据改造拆迁补偿安置方案，该项目所涉全部拆迁补偿款项由广州合鑫予以垫付。

2020年10月，广州黄埔区九龙镇迳头村举行旧村改造项目前期服务协议签约仪式，合生创展集团以及知识城（广州）投资集团共同入主该村旧改，而合创城更的注册地址就在广州市黄埔区迳头上坊街。

泰润置业原股东为朱梓玮，其目前是衡阳合创酒店投资管理有限公司（下称“合创酒店”）的法定代表人，而合创酒店是珠江合创的全资子公司。此外，泰润置业原股东为朱一灏，其目前对外头衔是珠江合创集团广东地区总经理。

另据媒体报道，珠江合生集团还曾与广州东的沙洛村旧村改造项目接洽，后珠江合生朱一灏出现在沙洛村东沙复建房封顶仪式上。公开资料显示，沙洛村旧改项目的签约合作企业是广东珠光。

清流工作室发现，一家广东榕江建筑工程有限公司（下称“榕江建筑”）中标成为广州市荔湾区东沙街沙洛股份合作经济联合社的项目，为其建设东新高速安置房，总投资1.5亿元。朱逢才在2018年至2020年是榕江建筑的股东，目前仍是该公司的监事。

照此计算，珠江合创可能已经参与黄埔区4个旧改项目。目前，暂未见合生创展发布与珠江合创的合作公告。

两个“珠光”的资金腾挪

利用体外公司和上市公司合作，是朱孟依家族常用的运营模式。从另一家朱氏上市公司的资金腾挪路径来看，所谓的合作本质上可能是由上市公司为朱家关联公司提供资金。

朱家的另一个上市平台珠光控股，由朱孟依的弟弟朱庆伊控制，并由朱孟依的哥哥朱拉伊担任董事。珠光控股早期专事操盘烂尾楼项目，后专注旧改项目。2009年，该公司借壳南方国际在港上市。据媒体统计，珠光控股的旧改项目多达20个，总规划面积超过2000万平方米。

工商资料显示，珠光控股旗下设有广州珠光城市更新集团有限公司（下称“珠光城更”），与科学城（广州）城市更新集团有限公司合资设立广州科珠置业投资有限公司。双方原本还设有合资公司广州科丰投资有限公司，后珠光城更于2020年底退出。

清流工作室发现，珠光控股的旧改工程，频频交给朱氏家族的“自己人”，却否认其为关联交易。

今年5月，珠光控股发布与广东珠光集团有限公司（下称“广东珠光”）的合作，双方在城市更新项目的业务上订立为期10年的战略合作框架协议，包括合作竞标土地、项目开发以及物业建设、营销及管理等。

珠光控股在公告中强调，合作方广东珠光及其最终实控人均是珠光控股的“独立第三方”，但实际上，两个“珠光”背后都站着朱氏家族的实控人。

工商资料显示，广东珠光是广东东辉投资有限公司的全资子公司，穿透后由谢炳钊持有98%的控制权。朱孟依创立的上市房企合生创展发布的2015年年报中，曾透露谢炳钊与朱氏家族的关系——谢炳钊是朱孟依的妹夫，朱桔榕的姑父。

此外，在广东珠光的历史记录中，2007年以前的法定代表人正是朱庆伊。奇怪的是，珠光控股又在2021年半年报中将广东珠光列为关联方，理由是公司的另一位大股东廖腾佳对广东珠光具有重大影响力，但廖佳腾并未出现在广东珠光的股东及高管列表中。

清流工作室发现，通过旧改项目，珠光控股有大额资金流向了广东珠光。

根据珠光控股的解释，珠光控股是向关联方或第三方的旧改项目提供资金及项目管理服务，公司以此获得融资收入。2020年上半年，珠光控股通过广东珠光的城区旧改项目获得融资部分收入为9.54亿元。

2021年上半年，珠光控股应收广东珠光及其下属公司的金额高达158.06亿元，均为城市更新项目的应收款项。而珠光控股2021年上半年的有息负债为193.91亿元，照此计算珠光控股几乎等同于广东珠光的融资平台。

时间再往前，两个“珠光”围绕旧改还曾有一笔旧改项目交易。

2020年，珠光控股分两次从广东珠光手中收购广州发展汽车城有限公司，总作价19.5亿元。广州发展汽车城的主要资产为位于广州市天河区黄埔大道东的三宗商业地块，即AEC汽车城旧改项目,计划开发用途为办公室、公寓及商业楼宇，总占地面积约为6.4万平方米。

在收购公告中，珠光控股同样称广东珠光为独立第三方，而广东珠光实际只持有该项目股权5个月就转让给上市公司，该交易一度受到质疑。

珠江人寿为旧改输送资金

除了上市平台，朱氏家族控制的保险机构珠江人寿也构成旧改的部分资金来源。

据珠江人寿三季度报告，公司目前由广东珠江投资控股集团有限公司（下称“珠江投资”）、广东珠光、衡阳合创房地产开发有限公司（下称“衡阳合创”）、广东新南方集团有限公司（下称“广东新南方”）、广东韩建投资有限公司（下称“韩建投资”）、广州金融控股集团有限公司及广东粤财信托有限公司各持有30.15%、20%、18.96%、10.3%、10.3%、8.5%及1.79%。

其中，珠江投资及韩建投资均由朱孟依的儿子朱伟航控制、广东珠光由朱孟依的妹夫谢炳钊控制、新南方由朱孟依的哥哥朱拉伊控制，衡阳合创则由朱孟依的小舅子朱介武创立。

照此计算，以朱孟依为核心的朱氏家族，控制了珠江人寿接近90%的股权。珠江人寿也因频繁为朱氏家族产业输送资金被监管多次处罚，而资金挪用的去向，正是旧改项目。

根据监管公告，2019年4月，珠江人寿向宁波安宸基金投资5亿元，用于开发广州新瑶投资有限公司的增城新围项目，约定用途为支付土地出让价款及工程建设款。实际过程中，珠江人寿投资金额5亿元经多次流转，扣除各流转银行账户原有余额后，仍有3.37亿元资金流入股东珠江投资的账户，用于新塘镇群星村经济联合社项目竞拍保证金。

截至2019年6月30日，珠江人寿涉及股东关联方的7个项目应收利息共计90笔，金额合计9.44亿元，其中10笔应收利息账龄达1年以上，金额合计1.13亿元。截至检查日，珠江人寿投资于宁波安昌基金、首泰仁基金的2笔项目投资资金合计18亿元，被股东关联方无偿占用超过2年。

清流工作室发现，珠江人寿还曾接手关联股东投资的产业。

朱伟航控制的珠江投资，于2010年设立全资子公司珠江惠仁医疗健康投资有限公司（下称“惠仁医疗投资”）。2019年及2020年，惠仁医疗投资先后引入珠江人寿和深圳市新富稳赢十二号投资企业（有限合伙），后者也是珠江人寿持股98%的基金。目前，珠江人寿及其控制的基金持有惠仁医疗投资接近96%的股权。

据媒体报道，珠江人寿入股后，惠仁医疗投资向中国农业发展银行申请固定资产贷款7.5亿元，借款期限为180个月。

惠仁医疗投资表面是一家医疗公司，实际仍干着拿地开发的业务。

2011年，惠仁医疗投资曾拿下从化市太平镇佛岗村地段用于建设珠江生命健康城，又于2018年斥资12.8亿元拿下从化区太平镇广从路北侧地块。2017年，朱伟航控制的广东珠江工程总承包有限公司 ，中标成为惠仁医院项目的承包方，中标总价超过7千万元。

王晓悦是清流工作室高级作者，常驻广州。

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