郑州烂尾楼的问题和解决途径之责权利

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　　作者 | 张一可

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　　烂尾楼的责权利

　　如果烂尾楼是一个问题的话，那，就有责权利之分，也有负责、担责的。

　　近一两年以来，有关开发商负债、延期债务兑付、暴雷和烂尾楼的消息多了起来。对于烂尾楼，业主又恨又怕，开发商也是态度不甚明朗。其间，随着多种原因影响，开发商躺平或楼盘烂尾的现象越来越多，由此产生的纠纷和社会问题也越来越多。

　　烂尾楼问题不是简单的烂尾楼问题，是有多种原因和因素影响下的结果式或现象式情况。

　　有观点直接给出“原因”：缺钱！

　　事实上，这“观点”等于没说，也是差不多属于不负责任的说辞。缺钱？有钱就可以杜绝烂尾楼吗？有房企利润多少亿、有房企高管年薪动不动上千万、上亿，有房企动不动挪用多少亿...，如果真缺钱，哪里有那么多钱“高年薪”、“高利润”、“大笔资金挪用”？

　　也有观点直接指出：取消预售，实现现房销售。

　　“这观点”看似没毛病，事实上也等于拿结果当原因，按照这个“逻辑”，解决一切问题的办法就是“取消结果实现结果”了。

　　综合各界观点，烂尾房产生的原因属于多种多样，其中主要的原因则主要包括：

　　1、开发商真的缺钱。市场不好，滚动杠杆不力，出现资金断裂等原因，导致工程停工；

　　2、开发商因债务纠纷及其他，导致工程无法继续建设；

　　3、市场销售问题。比如是否真的如宣传销售情况？是否如宣传销售业绩？等等。

　　也有观点认为开发商此前未考量原因导致工程无法完工，比如自然灾害等不可抗力因素，也有比如政府政策原因，导致项目延期，以至于烂尾，其实，这也是属于第一项，开发商资金问题统筹规划方面，房地产开发建设不仅仅是拿地融资开发销售，还包括各环节和资源之间的统筹协调兼顾，当然，也包括不可抗力及政策的变动等等因素，如果不考虑上述因素或者考量不足，难免不会导致包括资金、销售和融资方面的压力。

　　未雨绸缪，广积粮，运筹帷幄千里之外...这些典故成语不是没有道理的。三天也是绸缪，两斗粮食也是积粮，决胜也分百里之外、千里之外和三步之外。

　　遇到开发商延期交房，房屋烂尾的情况，购房者自然是“倒霉”吗？寻求解决办法，向有关方面反映，也是结果不同。

　　近日，有城市出现购房者向有关方面沟通询问烂尾楼及其资金问题时，出现有银行方面人“推责”房地产管理部门的视频资料显示的情况，让购房者觉得是个有关主体和方面之间的“推脱”。

　　那么，出现烂尾楼情况，是不是说没有负责方？或者说没有具体的负责方？，没有主要负责方？，没有先后负责方呢？

　　应该不会。

　　也有观点指出，出现这种情况购房者可以根据自身的情况，决定是否要解除购房合同，或者要求开发商继续履行合同。

　　有律师指出，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　那么，关注与开发商接触购房合同，就可以挽回损失，如愿以偿吗？

　　过去的一二十年间，很少出现烂尾楼的情况的，原因包括房地产市场向好等等，以后再做详细阐述。

　　也有关注反映，有项目已经封顶，怎么会出现烂尾楼情况呢？

　　如果再用“缺钱”来应付解释，未免打哪指哪、不变应万变了。

　　当然，不排除资金来源缺失，项目被迫停工的原因，开发商拿不出钱来或不想拿出钱，银行方面也不愿继续贷款，而项目又无法转让或其他方接盘。一拖再拖，再有更多烂尾楼开发商和项目现象，就从众“躺平”。

　　具体后期将再阐述。

　　事实上，不少购房者百科网民，对一些延期交付或出现时间性问题的楼盘也一概而称为烂尾楼。

　　如果网上搜一下，或者想更多标准统一的了解，烂尾楼其实也有一个相对共识的注解的。烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

　　也就是说，烂尾楼首先在土地和项目规划上具有合法手续的，或者说具有不完整或部分合法手续的。

　　如果具体量化，抛开其他不说，单就“停工一年以上”来论，现实里购房者“关注”或“维权”的“烂尾楼”项目，有多少是真正的“烂尾楼”呢？

　　购房者担心的是不是定义上的烂尾楼，而是担心“在这样下去，我购买的房子有可能成为烂尾楼”。

　　事实上，烂尾楼不仅损害购房者的利益，同时也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心，影响和创伤房地产市场和楼市信心。

　　事实上，除了上述原因，烂尾楼的原因也包括其他原因，我们后期慢慢阐述。

　　也有观点认为，烂尾楼是房地产业市场中的一个分支问题。房地产业发展过程中，发展、增长、增速、超前方面的问题。如果房地产业发展超越经济发展水平或市场销售水平，则可出现问题，比如，高房价、高地价、市场火爆、市场低迷、购房从众、购房信心缺失、行业和企业之间借贷、合作问题等等，烂尾楼则是其中的一个问题。

　　观点认为，由于房地产是资金密集型行业，市场前端和市场期间又可受到资源型主体的影响，多元化的资源化供给和市场销售一旦出现断层或衔接问题，则可影响项目和市场。而房地产项目的资金问题又不仅仅受到银行方面的影响，还受到关联主体和开发商自身的影响。最终形成的一个结果就是烂尾楼。

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　　回到话题。从去年开始，房地产被业界内外称为“黄金白银...黑铁”时代，也被称为寒潮。

　　事实上，从各大房企这两年来的市场业绩看，数据也再显示整个房地产市场的表现非常疲软，绝大多数房企的销售业绩数据下跌明显，债务水平都在降低，在多重现实和因素作用下，开发商可支配资金的供给和来源可想而知，另一方面，国家在资本运作上也给与矫正和监理，大部分开发商资金问题可想而知，包括各大房企面临的压力越来越大。

　　其中，作为曾经的当初三甲恒大这两年，包括项目、楼盘和高管发生的问题和变故，难免不可为市场带来影响和压力。

　　当然，也有其他原因，后期将阐述。

　　无论如何，出现烂尾楼，对于一个城市、行业、购房者还是开发商，都是个悲剧。

　　解决烂尾楼，也是多方主体面临的话题和问题。

　　现在要做的是发现问题，发现问题的原因，找出解决问题的办法，责权利多方主体明确，解决问题。而不是推脱责任，对既成事实逃避，新增未来的新的问题。

　　REC

　　虽然烂尾楼的原因、烂尾楼的主要原因有千千万，但结果是一样的，那就是一个城市的痛，购房者的痛，开发商的痛。

　　希望，出现烂尾楼问题，可以找出原因和原因所负担的主体，有些项目确实需要追究责任的，也是有必要实现责权利的统一的，目的大家不都是一样吗？希望更多的烂尾楼得到解决。

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　　-作者简介-

　　【张一可，30年地产媒体履历，超20年法律服务经历。用温暖的文字给您，愿我们的光能在你身上闪亮。】

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