重庆土拍火了！预示楼市怎样的未来？

摘要：很微妙（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银

一场集中拍地，让重庆再次在朋友圈刷屏。

4月28日-29日，重庆迎来了今年首次集中供地出让，共推出46宗主城区地块，总起拍价超444亿元。经过两天六场竞拍，最终46宗地块全部成交，总成交金额达635.04亿元。

值得注意的是，品牌房企成为此次重庆集中土拍的大赢家。其中融创及其联合体斥99.09亿元共竞得重庆市8宗地块；龙湖则以96.64亿元夺得5宗地块。此外，中交、保利、佳兆业等房企均夺得两宗及以上地块，中铁建、佳源、绿地、旭辉、花样年等房企也各有斩获。

一个背景是，自今年3月以来，重庆主城区商品住宅的房价几乎每周都在小涨。最新楼市监测数据显示，建面均价已经突破14000元/㎡。4月调涨楼盘数量约164个，占比约74%，平均调涨幅度约502元/㎡。

重庆在本次土拍中成交总金额约634.6亿元，

平均成交单价10266.11元/㎡，

平均溢价率约44%，

最高成交价为保利中央公园地块，楼面价15711元/㎡。

在差不多同一时间段集中拍地的还有广州和无锡。其中广州入市土地共有48宗，成功出让的土地有42宗，流拍的土地有6宗，共揽金超906亿元无锡首批16宗土地中有10宗已成功出让，总成交金额也超过两百亿元。

就溢价水平而言，虽然在土拍之前，重庆出台了“部分热点地块若溢价率超50％以上，缴纳土地出让金的期限将缩短至一个半月”的新规，但作为三城中唯一不限地价城市，此次集中供地仍是最高溢价率。在这些地区中，有22宗土地的溢价率超过50％，接近五成的土地已经成交，最高的溢价率达到130％。

获悉，昨诸多开发商已紧急按停楼盘优惠折扣，恢复原价，有些甚至暂停认筹。经销商、中介在小群里讨论封盘涨价。

作为西部最大量级的城市，在国家战略不断倾斜之下，不断进行资源和利好加持。

重庆无论人口、产业、配套基础、金融基础等等，在国内城市，都名列前茅。

西部战略支点、中国第四经济增长极、西部金融中心、西部国际门户、交通枢纽...

这样的重庆，注定是一步步，走向价值回归的道路。

话说回来，还有一个不容忽视的现象是：重庆2020年小学招生人数均为负增长。而小学生的背后是正值青壮年的家长，他们是支持城市发展的中坚力量。

还有一个人口结构上的挑战：2019年，重庆60周岁及以上人口达到20.6%的比重，其中65周岁以上也达到了14.96%。

房企在重庆激烈夺地，成本必然会反馈到房价中。所以未来的房价继续上涨，并不奇怪。本身这也和重庆的战略地位、经济预期以及人口流入状况相吻合。

当然，房住不炒还是大前提，有上涨预期，但大涨的可能性较低。

从重庆无锡广州三地来看，有别于无锡土拍的外来房企，广州和重庆的土拍竞争中，本土房企的“话语权”明显更大，如越秀在广州参拍15宗，成功斩获7宗，出价率远高于其他房企，而重庆起家的龙湖也重开土拍之门，在重庆已成交的地块中排名第五。

整体上看，尽管三个城市的土地供应都集中，但是无锡和重庆的土拍热度相对较高，而广州的土地供应相对稳定，三个城市的热度分化明显，高品质土地的价格仍在上涨。再者，各城市土地供应节奏较慢，长时间土地“零增长”更容易引起房企的“饥饿感”，热点城市高品质住宅的竞争将进一步升级。因此，要稳定热点城市的土地市场，只有增加土地供应，才能使地市热得以平缓。

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