北京楼市：东坝将崛起，会是下一个望京？内行人不这么看

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐好，京籍二套，首付500，想买总价700以内的房子，非自住无学区需求，主要是投资保值，目前关注望京和东坝，重点看望京新城，南湖东园一区，首开常青藤，帮忙看看排序先后，谢谢！

　　回答：你好，北京这个房价，有非常严格的梯度，东坝瞄准的人群就是：总价600-650w左右，必须买在朝阳，必须次新房，必须低密度，有学区，最好小三居，这么一群人。 你好好研究就会发现，朝阳只有东坝符合，东坝的上一层是新北苑，下一层是管庄，非常明显的梯度。 你的预算也是在这个区间，不买东坝，买望京。 从地理位置上来看 望京好于东坝。 所以，如果你预算是一个死数的话，你就要在房子品质和地段户型之间做一个折中 你要买望京，肯定是品质最不好的。 望京新城属于标准的老盘，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 南湖东园略好一点。

　　提问：房姐好！新人首问未收到您的回复，我重新梳理了一下问题，希望您能帮忙指点。因为我这边有点着急，望理解~ 1、我在新街口上班，我爱人在金融街上班。现在想买二套房，预算的话总价在700万以内，我们有两种打算： （1）离上班地点近（一小时以内，以我爱人为主）的话，希望小三居，学区较好（起码学风好，考211以上的概率大一些）。 （2）离上班地点远的话，希望带三居，居住环境好点，有保值增值的潜力，值得投资。 有哪些比较合适的小区？麻烦房姐分别帮我们推荐几个~ 2、目前我们看了霍营的次新三居，有紫金新干线、国风美唐和公园悦府这三个小区。从价格来看，感觉这边的次新房均价比北苑家园等朝阳房子还贵。从流通性来看，这边的成交量一直不高。所以想问问房姐这几个小区值不值得入手？您更推荐哪个小区？ 3、此外我们还看了西城陶白片区的学区房，小三居目前没看到合适的房源。想请房姐帮忙分析一下，西城有没有我们可以够得上的老破小三居？再就是，现在受731影响，入手西城学区房是不是个好时机？ 十分期待房姐的回复，谢谢房姐~

　　回答：1. 国风美唐和公园悦府（清华附小），紫金新干线（学区是12年一贯制人大附） 这三个自住角度还不错，两个学校都是去年才开始招生的，质量都不好说。昌平 建议看下融泽嘉园跟金域华府三居 都是育翔、161的昌平分校，学校比上面两个要好。 2. 西城的老破小三居室怎么也得800w以上，731对优质学区是利空，会有回落。想在西城买，建议低总价上车学票+租房模式，积累子弹后期买自住标的，这样风险小，能兼顾上学和自住需求。

　　提问：新人首问，房姐你好，本人首房首贷，目前手头200现金，未婚，30岁，工作居住证购房资格，永安里上班，计划一两年内结婚。我的需求是居住的同时最好带有一定升值空间，若对应学校不错就更好了。目前面临选择想咨询下您专业意见。选择1劲松双井附近看二手房，首城，华腾园，后现代城，易构空间等都看过了，考虑资金和居住体验，有个都城心屿的小区能否考虑？独一栋6个单元，08年建成，是不是独一栋不太好？且对应学校一般，优点是通勤方便，以后有17号线；选择2通州融御，72平两居，牺牲通勤时间，据说配套相对不错的小学，关键点城六区外能加职住积分方便以后落户。目前在两个选择间十分纠结，迫切希望得到您解答。谢谢。

　　回答：你好，都城心屿这类单体楼，涨幅落后于周边的有小区环境的次新盘，成交量太小，涨幅依赖区域普涨。 不是一般人随便就玩得转的，买、租、卖都有相当多的讲究，更适合专业人士来涉入、操盘。 新手不建议买入。 考虑居住体现，还是建议优先首城。 融御价格偏高，短期内自住不太方便，需要长持。 综合考虑，优先双井吧。 少花点时间在路上，留下来更多的时间提高自己，在这个满地买房即暴富的浮躁年代，不要忘了我们的安身立命之本，一个好的工作能力，才是这个虎狼环伺的成年人世界里最核心的竞争力，抬头看天固然重要，可是踏实走路更重要。

　　提问：北京自贸区，对区域和板块有何影响？

　　回答：自贸区概念是一味老汤药 实话实说，对于楼市基本没有影响 自贸区等等一类消息，和大部分其他的政策消息颁布属于同一类：例行公事 区别在于，有了概念，社会上就能创造许多工作岗位。

　　提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计最高能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

　　回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，最佳的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是最多买到550出头（减去交易成本）的标的，那么最佳的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

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