年后保利拿到了上海最便宜的地，但房子或也最难卖！

年后保利拿到了上海最便宜的地 但也是最不好卖的地！

开年房企就迅速进入到了高运转模式，在年后的第二个工作日，也就是2月20日，头部房企保利就在上海土地市场斩获一幅位于金山工业区板块的宅地。

地块信息：

东至08-03地块，南至学仁路，西至秋灵路，北至九工路

土地总面积：79858.5㎡

容积率：1.8

绿地率：35%（其中集中绿地率10%）

出让年限：70年

起始价：109592.0万元

成交价：114592.0万元

成交楼面价：7972元/平方米

溢价率：4.56%

出让方式：投标

报名房企：保利 / 招商 / 禹洲 / 华纺&国锐

竞得人：保利

这里重要的信息就是楼面价只有7972元/平，可以说是上海最便宜的土地了，如果找到比这里还便宜的土地，那可能就是同样位于金山的枫泾板块了。

4年间楼面价从9500元/平下降到7972元/平

其实，金山工业区板块已经默默发展多年了，只是金山区在上海的存在感偏弱，以至于金山工业区也连带着不被人熟知，这就使得金山楼市一直不温不火。

在去年上海楼市火热的情况下，金山还一直沉默着，房价甚至一度还在往下降，可以看下冰山指数：

图片来源于冰山指数

这就导致了区域土地价格跟着往下探。金老板统计了金山工业区板块近4年的土地出让信息，从2017年的9500元/平楼面价，下降到今年的7972元/平，这种土地价格的降幅在上海也非常少见。

房价起伏不仅影响土地，还能影响成交情况。我们统计了金山工业区近3年各项目的开盘认筹情况发现，除了2018年严格执行摇号政策，板块内新房开盘还申请参与公证摇号外，到了2019和2020年，这里所有开盘项目，再没有一个申请过公证摇号开盘。

也就是说，所有项目在开盘前的蓄客阶段，均未达到预期，而从实际成交来看，去化情况也不算理想。比如2018和2019年开盘的依云湖，网上房地产显示还有144套房源；2019、2020以及2021年初开过三次盘的澜庭，网上房地产显示还有299套在售房源；2020年开盘的新未来樾湖，网上房地产显示还有160套在售房源。

注：统计时间为2021年2月23日

交通制约人口导入 但环境成亮点

上海市区位于上海的中北部，那么越南面就越远离市区，如果以人民广场为基准画半径，金山的位置相当于嘉善西塘古镇、苏州昆山市，比太仓市中心还要远，客观位置决定了金山区的能级和房价。

交通目前也只有市域铁路金山线，开通多年，虽然实行了公交化运行，但进入市区依旧不如地铁便捷，这主要是金山线共用沪杭铁路，并不是单线独立运行，因此速度无法提上来。

而金山工业区板块，又远离金山线，交通更加不便，如今到往市区，也只有莲卫专线一条公共交通。

客观因素无法改变，交通也没有显著提升，金山想要导入外区人口，也确实困难，所以这里的房子卖得一般也就正常了。

不过相比于金山新城来说，金山工业区还是有能力吸引小部分外区客的。

首先，金山工业区位于金山亭林，是金山最贴近市区的板块，即便自驾到往这里，相比金山新城来说，也能省上10多公里的油费。

其次，吸引外区客的另一因素是这儿的环境。金山给人的固有印象是石化，但金山工业区远离石化，污染小了不少，而且还有偌大的人工湖金水湖，区域内众多新房也都临湖而建，水景+公园成为了外区客养老的第二居所。

这里或许是金山还能拿得出手的一块区域，以生态面貌示人，能让人更容易接受。

房价不到2万/平 适合度假养老

如今走在这里，你很难看到老旧房子，入市最早的也还是刚交房2年左右的华纺和成未来派，围绕金水湖附近的城市界面也都非常新颖，不过，这一处全新开发的区域硬伤也比较明显，就是人气很一般。而人气的积累不是一蹴而就的，所以短期内这里的人气、居住氛围无法得到太大改善。

自2016年起，金山工业区板块陆续开出5个新房，全部集中于金水湖东侧位置，如今这里的新房单价约1.9-2万/平。

去年6月，豫园股份在金水湖西侧又竞得一幅商住用地，加上保利竞得的土地，如今这里已有7个住宅项目了，体量确实不小。

而根据金老板早期看到的规划显示，在保利地块的北侧，还有一幅宅地尚未出让，如果这幅宅地出让成功，那么围绕金水湖的规划基本全部落地，也就是说，未来这里将有8个住宅小区，一个相对成熟的居住区就在这里形成。

另外，从规划图上还能看出，围绕金水湖南侧，还规划了3处养老用地，可见，高端社区和养老地产就是这一片区的定位，但目前来看，还尚未有养老相关的专业配套落地，甚至连医院也主要依赖金山新城，但也不排除后续有相关规划。

当然，按照如今约1.9-2万/平的房价来看，保利以不到8000元/平的楼面价进入这里，是有利可图的，但不得不说，区域内产品大体趋同，不到200万基本可以在这里随意选，保利如何能在多个竞品中脱颖而出，就要看产品力了。

最后，金老板还要再多说一句，外区客买到这里，可以当作第二居所，但并不适合第一居所。